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허챈스의 부동산 칼럼(8) 소액 지분 투자부터 시작하자② 토지는 현존하는 마지막 복리 법칙 투자 상품이다.
2017년 10월 11일 (수) 17:17:30 허창수 칼럼니스트 chancew@naver.com

[경제신문=파이낸스투데이]
작금의 인터넷과 IT기술의 발달은 과거에는 볼 수 없었던 새로운 현상들을 보여 주고 있다. 대부분 과거 경험 지식에만 의존하게 되는 일반인들의 눈에는 혼란(혼돈)스럽기만 하다. 역사상으로 새로운 패러다임이 탄생할 때마다 혼란(혼돈)은 항상 있어 왔다.

수천 년간 이어져온 농경 사회의 정주 문화로 인해서 인가. 보통 사람들은 변화보다는 안정된 곳에 안주하기를 선호하는 듯하다. 나이 50이 넘은 사람의 고정 가치는 바꾸기가 쉽지 않다고들 한다. 산업 시대, 대량 생산 대량 소비의 풍요의 시대, 안정적인 일자리를 경험한 세대인 50대, 60대 사람들은 작금의 일자리가 줄어가고, 소득이 줄어가는 상황에 당황해 한다. 살아온 경험치를 갑자기 바꿀 수도 없고.

   
( 맛있게 저녁식사하는 모습, 2017.9.12. )



더불어 수명이 60대 말이었던 시대에서 섭생을 잘 취하게 되고, 환경 및 위생이 개선되고, 의술이 발달함에 따라 수명이 100세까지 늘어나 버린 상황에서의 노후대책을 정부던 개인이던 제대로 설계해 볼 시간도 없었던 시대였다. 먹고, 살고, 자식키우기 바빴던 시대였다.

또한, 혼돈의 세상에서 미래가 안 보이는, 미래를 예측할 수 없는 상황에서 안정된 결혼 생활이 담보되지 못해 결혼도 기피하고, 결혼했다 하더라도 2세 교육비, 양육비, 주거 생활비 부담으로 2세 출산을 기피하게 되어 인구의 증가가 멈춰버린 시대. 과거 후진국, 중진국에는 없던 생활환경이 도래한 것이다.

☞ 1996년경인가 미국 휴스톤에 있는 항공 부품사에 출장을 갔을 때, 한 40대 초반 엔지니어와 식사를 하게 됐는데, 2세를 물어보니 ‘없단다. 와이프도 직장을 나간단다.’ 한 마디로 DINK(Double Income No Kids)족 이었다. ‘왜 2세를 안 두는가’ 조심스레 다시 물어보니 ‘둘이 벌어야 중류 수준의 생활이 가능해서...’ 라고 한다. 당시 한국 사회는 가장이 혼자 벌어서 보통 수준의 가정 경제가 가능했고, 2세 교육, 결혼까지 다 감당해내는 문화인지라 선진국 미국의 일반인들의 경제 수준이 만만치 않구나를 느꼈고, 선진국을 외치는 한국에도 맞벌이 부부가 대세인 시대가 오겠구나 싶었다. (지금 2017년 현재 맞벌이하고 있는 젊은 부부들이 우리나라에도 꽤나 많다고 본다.)

   
( 머니투데이 맞벌이 부부 통계청 인용자료, 2017.6.21. )



그렇다! 이미 게임의 룰이 바뀌었다. 어떻게??

시대가 변했다.

시대가 이어지면서 변한다고 과거의 연속이다고 보지 말자. 환경이 달라지고, 사고방식이 틀린 세대가 커오고 있다.

영어로 “게임(Game)”이라는 단어의 의미에 “사냥감”이라는 뜻이 있다.

우리나라의 40 ~ 70대 세대들은 게임을 잘 안하고 살아왔다. 고작해야 민화투, 고스톱과 포커 정도다. 그래도 해 본 사람이라면 공감할 수 있을 것이다.

게임 중간에 룰이 바뀌는 경우, 당신이라면 이전에 했던 룰을 주장하면서 게임을 진행할 것인지... 그리해서는 새로운 게임에서 이길 확률은 “0”에 가까울 것이며, 몇 판 돌지 않아 “난 안해“ 하면서 불참하거나, 멤버들로부터 퇴출될 것이다.

소수 멤버들의 게임판에서는 불참하거나 퇴출되도 사는 데 큰 지장이 없다. 그런데 인생이라는, 삶이라는, 사회라는 이 필연적인 게임판에서는 불참할 수도 없으며, 퇴출될 수도 없다. 그렇다고 과거의 룰(생활방식)을 지속할 것인가. 이길(생존)확률이 얼마라고??

- 수명이 60대후반에서 100세이상의 장수의 시대로
- 우리나라 등 선진국들의 인구가 늘지 않는 시대로
- 인터넷과 IT기술, 그리고 물류의 발전 덕에 로칼(지역)경제에서 국제경제화 시대로

- 인터네트워크의 시대, 궁극화(최고선)의 시대로(허챈스의 부동산칼럼7)
- 과거 산업시대 중후장대 굴뚝기업들이 버틸 수 없는 글로벌 기술평준화 시대로
- 우리나라를 포함한 선진국들의 금리수준이 초저금리인 시대로

중국이 자본주의경제를 점진 수용하면서 인도의 성장 등과 함께
- 약 30억명의 거대 소비 시장 겸 저임금 인력시장이 탄생된 시대로.

결과, 기존 과거 산업경제 가치를 고수하는 일반인에겐 암울할 수밖에 없는
- 현존하는 금융상품의 수익률이 년 평균 5%대 이하인 시대로.(허챈스의 부동산칼럼2)


그럼 우린 어떻게 해야??

위와 같은 환경변화는 먼저 적응한 사람에게는 “축복의 기회”이다. 즉, ‘ 적자생존 ’의 자연법칙이 적용되는 시점이다. 혼돈(Chaos)의 시대이후 질서(Order)시대부터는 환경(질서)에 적응하지 못한 개체는 도태되었다.

변치 않는 ‘ 고수익 투자의 법칙 ‘이 있다. 생명탄생과정이나 성장과정에 필수적으로 적용되고 있는 자연법칙, 바로 ‘ 마법의 복리의 법칙 ’이다. 세포하나가 복리방식으로 연쇄분열과 각자 성장을 해야 다세포 생명체가 된다.

마찬가지로 사과의 조그만 씨앗 하나가 지속적 양분공급을 통한 복리세포분열을 통해 큰 사과열매가 되듯, 포도송이의 여러 개의 열매가 각자 세포복리성장을 해야 탐스럽고 먹음직스런 포도가 되듯, 자본주의 경제에서는 이 투자방식이 가장 수익률이 높다.
(☞ ‘빌 게이츠’와 더불어 지금까지도 미국 1,2위 부자반열을 오가는 ‘워렌 버핏’이 이 방식을 가장 잘 활용한 투자가이겠다)

   
( 복리의 마법과 72의 법칙, 원금이 2배가 되는 기간 간단 산정법, 72 / 7.2% = 10년 )



단지 기간이 길게 요청된다. 하더라도 안정적인 수익이 갈수록 눈덩이처럼 커지기 위한 ‘필수 자연법칙’이다. 수명이 70세이던 시대에도 위의 방식으로 거부가 된 사람들이 많다. 하물며 수명이 100세 이상으로 길어졌음에랴... 게다가 눈덩이를 굴릴 눈밭이 글로벌로 거대화되었음에랴... (기뻐 춤을 추어야 하지 않겠는 가...)


이제는 일반 개인이 컨텐츠를 창조해 누구나 인터넷에 올릴 수 있는 시대가 되었다. 그와 더불어 많은 과거의 정규직들이 사라져 가면서 수많은 계약직들이 생겨났다. 다시 말해 돈을 벌수 있는 일자리들이 많아졌다. 개인사업자들은 더 많이 늘어났다. 하다못해 비트코인 광부까지.


벌이가 작다고??

2008년 언젠가 헤드헌팅 사업을 경영하고 있을 당시, 같은 건물 내 저축은행에 근무하는 한 대리가 고정 샐러리를 받는 잡에 대해 고민을 상담해 왔다. 월급이 세금 떼고 제 비용 떼고 약 400만원이 조금 안된다며... 학원 쌤이나 사업을 운영해야 큰 돈을 벌지 않겠는가고... 내 상담은 이랬다.

2세가 아직 어려 실 생활비가 특별하지 않은 경우라면 월 200만원 정도 든다고 했다. 그럼 남는 약 100만원을 대출이자 년5% 감안한 투자금액으로 환산하면 얼마인지 물었다. 월 100만원씩 1년 12개월이면 년 1,200만원이겠다. 1억의 년 5%면 500만원이다. 약 2억이 넘는 돈을 운용할 수 있다. 월 150만원까지 계산한다면 년 1,800만원의 이자를 감당할 수 있다. 이 돈이면 3억 5천만원까지 대출을 감당할 수 있다. 2억~3억원은 어마어마하게 훌륭한 투자자금이지 않은가.

( ☞ 산술 상 월 150만원 이상도 가능하겠지만, IMF등의 예기치 못한 경제급변에 대비한 안전 여유분은 항상 남겨 두고 분석을 해야 하며, 이 부분은 반드시 지켜져야 전체 투자 원금을 유지할 수 있다. 당부 드리는 것은 무슨 일이 있더라도 버텨낼 마지노선은 꼭 지켜라. )

본인도 1990년 쌍용정유에 입사해 안정적인 고정 수입이 생기자마자 재건축 아파트에 투자해 약 8년 동안 대출이자 감안하고도 투자 원금의 5배의 수익을 올렸던 경험이 있다. 13평형 아파트에 어딘지 위치도 모르는 대지 면적이 약 23평이었기에 사실은 토지 공유 지분을 산 것이겠다.

일반인들 대부분도 이 돈으로 아파트를 투자한다. 전세끼고 사두거나, 저축해 모은 돈과 부모님의 지원금액 2~3억과 과 본인 대출 2~3억을 합해서. 아파트값이 오를 지역이면서, 출.퇴근이 편하고 문화혜택을 누릴 수 있는 위치에. 당시까지도 4~6억이면 강남을 제외하고 서울의 어지간한 아파트를 살 수 있었다. (한편, 월 100만원씩, 연 1,200만원을 10년간 저축한다면 1억 2천만원이 되며, 월 150만원씩, 연 1,800만원을 10년간 저축한다면 1억 8천만원이 되지 않느냐고 반문할 사람들도 있겠다. 저축은 모으는 것으로는 확실한 데 투자 수익률 면에서는 젬병인 데다, 2세들이 교육을 본격적으로 받기 시작하면 막상 그만큼의 저축을 지속하기가 현실적으로 쉽지 않게 된다. 묶여있지 않기에 푼돈으로 허비되는 경우가 많다. ‘김민생’씨처럼 철저하게 짠돌이 생활을 하기가 현실적으로는 쉽지 않다는 것이다. 그렇더라도 짠돌이 생활을 해야 투자의 종잣돈 마련을 통해서 부자가 될 기회를 가질 수 있다.)

하지만, 이 모델은 아파트값이 지속 상승했던, 다시 말해 ‘복리의 법칙’이 아직 적용되었던 1970-2,000년도에 통했던 가장 보편적이고, 안정적인 모델이었다. 2017년 현재 지금은 그동안도 집값이 많이 오르고 물가도 많이 오른 반면 임대료는 크게 올라가지 않아 년간 월세 수익률로도 년평균 5%이하인 데다 여차하면 아파트값이 지역에 따라 1~2억 이상 급락할 개연성이 커진 것이다.

연 수익률 5% 이하 수익률이라면, 남는 게 없는데다 집값이 오르기는커녕 내릴 개연성까지 있는 시점에 커다란 투자원금 손실 리스크가 있다는 것이다. 더구나 정부에서도 경제 양극화가 심화된 상황에 특정지역 아파트값만 지속 상승하는 것을 견제하기 위해 올 8.2일에도 아파트 거래를 극히 제한하는 정책을 발표하고 계속 모니터링중이다.

토지, 그 마지막 남은 복리법칙 투자대상

굴뚝 기업 중 삼성전자와 현대차그룹이 국내 경제를 지택하는 양두 버팀목이 되었다. 최근 싸드의 영향으로 중국에 진출한 현대.기아차의 위상이 급추락했다는 소식이다. 신세계그룹의 이마트와 롯데그룹의 롯데마트도 수천억의 손실을 입고 철수한다는 소식도 들려온다. 국내 기업들의 해외 시장 경쟁력이 지속 추락한다면, 내국민들의 소득 수준이 좋아질 가능성이 작아진다.

   
( 평택항 항만권 신영리 토지 분석 자료, 네이버맵, 2017.8 월 )



이제 한국 경제의 한축을 형성하는 아파트(부동산) 경기마저 묶인다면, 부동산 가격의 급락이 올 가능성이 커지게 된다. 2,000년 이후 부동산 경기 부양을 내수 경기 살리기의 수단으로 지속 활용해 왔지만, 이번 정부의 ‘8.2대책’은 과거 일본과 같은 부동산 급락의 트리거가 될 수도 있다고 본다. 삼성역과 강남역 인근 상업지 토지가 평당 5억을 넘어섰다. 지방의 어지간한 아파트 한 채 값이다.

최소 10년 부동산 불황이 온다고 하면, 일반인들의 접근성과 수익성 및 환금성이 높은 투자대상들이 쉬이 급락하게 된다. 다시 말해 거품이 많이 끼어있는 서울. 수도권의 아파트가 먼저 급락의 길에 서게 될 것이다. 하지만, 토지는 칼럼6에서 약 30년간의 공시지가 변동 그래프로도 보여주었듯 일반경기 하강에도 가격 하락이 거의 없다. 대부분의 토지가 환금성이 극히 제약적인 경우가 많아 가진 자들이 여유자금으로 묻어둔 이유도 있겠다.

인구가 더 폭발적으로 증가하지 않는 한, 토지를 제외한 모든 금융상품에서 복리의 법칙은 성립할 수가 없다.

이제 개발 가능한 토지, 인구가 빨대 효과처럼 모이게 되는 토지가 고수익 투자의 자연법칙, 복리의 법칙이 적용되는 현존하는 마지막 남은 투자 대상인 것이다. 그런 토지를 관심갖고 건축물이 없는 원형지 소액 공유 지분 투자부터 전문가와 더불어 공부하자.

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