KB금융그룹은 18일 전세 제도의 문제점과 제도적 개선안을 담은 『전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언』 보고서를 발간했다.

보고서는 ‘전세제도’의 구조적 리스크로 ①전세보증금이 주택 구입 자금의 큰 비중을 차지해 주택 경기 하락 시 전세보증금이 주택가격 보다 높은 ‘역전세 현상’, ② 주택 구입과 동시에 전세 계약이 가능해 집주인이 전세보증금 만으로 주택을 구입할 수 있는 ‘무자본 갭투자’ 가능성, ③ 임차인이 집주인의 세금 체납 여부, 신용상태 등을 확인할 수 없어 전세 계약 때부터 ‘전세보증금 미반환 위험’에 노출, ④ 주거안정을 위한 전세자금대출이 오히려 전세 가격 상승과 갭투자 수단이 되어 주택 시장 가격변동성을 더 높이는 요인이 되는 점 등을 꼽았다.

개선방안으로는 ① 전세 제도 관련 금융 시스템 개선 및 보증보험 강화 ②임대인 신용 정보 제공 ③ 기업형 임대사업 확대 등을 제시했다.

KB경영연구소는 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)에 포함시키고, 매매 전세비(전세가격/매매가격)가 70% 이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한해야 한다고 제안했다.

다만, 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출 규제 한도(다주택자에 대해 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 LTV 60%까지 대출 허용)를 LTV 70%까지 허용하고, 특히 대출신청 금액이 1억 5천만원 이하인 경우에는 DSR적용도 배제하여 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 제언했다. 또한 장기적으로는 ‘임대인의 전세보증보험 가입 의무화’가 필요하다고 내다봤다.

임대인 정보 부족으로 인한 ‘전세 거래의 불확실성’ 해소를 위해서는 부동산 중개업소의 ‘임대인 관련 정보 확인’과 ‘매매전세비에 대한 설명’을 의무화하고, ‘임차인 전입신고’ 효력을 신고 당일부터 적용하는 한편 금융기관들이 대출 실행 시 확정일자 정보를 조회할 수 있도록 전입시스템을 개선할 것을 제안했다.

주택가격 급락 시 금융 기관 등이 주택을 구입해 공공임대주택으로 운영하게 하는 ‘기업형 임대사업’ 확대도 ‘주택 경기 연착륙’ 및 ‘부동산 임대차 시장 거래 안정성’에 크게 기여할 것으로 보았다.

아울러 임대주택을 직접 중개ㆍ관리하여 하자 발생시 전세보증금 보존과 계약 파기 등을 책임질 수 있는 ‘기업형 중개 플랫폼’이 필요하며, ‘다주택자의 임대사업자 등록 의무화’ 등도 조속히 도입할 것을 제안했다.

KB경영연구소 강민석 박사는 “우리나라만의 독특한 임차 형태인 ‘전세제도’가 지금까지는 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 ‘주거 사다리’ 역할을 톡톡히 해왔지만, 최근 과도한 갭투자로 인해 전세사기, 깡통 전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다” 며 “단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되 장기적으로는 전세 시장의 근본적인 문제점 해결을 위한 시스템 개선 등도 적극적으로 고민해야 한다”고 말했다.

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