주택시장 안정을 위해 정부가 연이어 강력한 규제 정책을 펼치고 있지만, 여전히 주택 가격은 천정부지로 치솟고 있다. 이처럼 집값 상승세가 꾸준히 이어지면서 부동산 거래 과정에서 매도인과 매수인 간의 계약파기 분쟁이 속출하고 있다. 특히 집값 상승에 대한 기대감으로 매도인이 배액배상을 감수하고 거래를 파기하는 일까지 발생하는 상황이다. 

실제로 비규제지역인 경기도 파주에 실수요자들이 몰리면서 아파트 값이 오르자, 매매계약 파기로 인한 배액배상 사례가 다수 등장했다. 최근 파주의 한 아파트를 계약한 매수인은 계약 이후 매도인으로부터 계약파기 통보를 받았다. 계약파기 시 계약금의 2배를 올려줘야 하나 집값이 오르는 상황이니 매도인이 이를 감수하고 계약을 파기한 것. 관련 통계에 따르면 파주의 아파트값은 12월 둘째 주 기준, 1.18%로 대폭 상승해 이와 같은 사례는 지속적으로 증가할 것으로 보인다.

매도인의 일방적인 계약파기는 매수자의 이사 일정에 큰 피해를 줄 수 밖에 없다. 이런 피해를 막고자 부동산 계약서에는 배액배상방지 제도를 항상 포함시키고 있다. 민법 565조에 명시된 배액배상 제도는 계약 당시 계약금, 보증금을 상대방에게 교부한 경우 수령자는 그 배액을 상환해야만 매매계약을 해지할 수 있다. 이는 매매계약은 물론 임대차계약 시에도 동일하게 적용된다.

흔히 배액배상 분쟁에서 문제가 되는 부분이 바로 ‘계약금’의 기준이다. 보통 매매계약을 체결할 때 부동산 시세의 10%를 계약금으로 지급해야 한다. 그러나 실제 거래를 체결할 때 계약금의 일부인 ‘가계약금’을 먼저 주고 받는 사례가 많다. 이로 인해 계약파기 시 배상해야 하는 금액이 가계약금 기준인지, 아니면 전체 계약금을 기준으로 하는 지 판단하기 어려워 지는 것이다. 

그러나 배액배상은 가계약금이 아닌 약정 계약금을 기준으로 하는 것이 맞다. 부동산 매매계약의 구속력을 강화하기 위한 취지를 인정하고 있기 때문. 기존 판례를 살펴봐도 계약금의 일부만 지급하는 형태의 가계약금만을 수령했다 하더라도 계약파기로 인한 배액배상 금액은 약정한 계약금을 기준으로 지급해야 한다고 판시했다.

만약 매수인 입장에서 배액배상을 이용한 일방적인 계약 파기를 당하지 않으려면 계약금을 최대한 많이 책정해 지급하거나 중도금을 미리 입금하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 이렇게 되면 매도인의 배액배상 부담이 커져서 쉽게 매매계약을 파기할 수 없다.
 
또한 매매계약 시 가계약금을 보낼 때 배액배상의 기준을 명확히 짚고 넘어가는 편이 좋다. 상황에 따라 발생하는 문제가 다르고 판시도 제각각이기 때문에 계약서를 작성할 때는 배액배상의 기준을 계약금으로 정확히 고지해 만일의 사태에 대비할 수 있다. 

전세계약, 매매계약 구분할 것 없이 부동산 계약서를 작성할 때는 모든 과정마다 그 내용을 뒷받침할 수 있는 증거를 구체적으로 남겨놓는 것이 안전하다. 그럼에도 불구하고, 계약파기로 인한 피해를 입었다면 부동산전문변호사와의 충분한 상담을 통해 개인이 처한 상황에 맞는 적절한 전략을 세워 대응하는 것이 현명한 방법이다. 

도움말: 로엘법무법인 부동산 전담팀 

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