총선 이후의 부동산시장 향방에 대한 관심이 커지고 있다. 야권의 압승으로 인해 정부가 공약한 부동산 관련 입법 과제가 중단될 우려가 있다. 임대차 2법 폐지, 분양가 상한제 아파트 실거주 의무 폐지, 다주택자 규제 완화, 재건축 및 재개발 규제 완화, 그리고 공시가격 현실화 로드맵 폐기 등의 정책 추진이 어려워질 것으로 전망된다. 이에 따라 규제 완화를 중심으로 한 부동산정책의 수정과 속도 조절이 필수적으로 요구될 것으로 보인다.
특히 다주택자 및 고가 주택 보유자에 대한 세금 감면은 당분간 어려울 것으로 예상되며, 이로 인해 일부 다주택자가 급매도를 시도할 가능성이 높아질 것으로 예상된다. 또한 재건축 및 재개발 사업의 위축이 예상되며, 이는 중장기적으로 서울 및 인접 수도권 지역의 주택 공급 부족을 더욱 심화시킬 것으로 예상된다.
그러나 윤석열 대통령은 부동산시장의 정상화를 위해 규제 완화에 대한 속도를 높이기로 했다. 그는 지난 정부의 부동산 가격 폭등 문제를 지적하며, 과도한 세금 부과가 부동산시장을 왜곡하고 경제적 약자에게 부담을 줄 수 있다고 밝혔다. 이에 따라 규제 완화 정책의 적용 추이를 지켜보며 총선 이후의 부동산시장 향방을 모니터해야 할 것이다.
첫째, 부동산규제 완화 제동 걸릴 듯하다.
부동산 규제 완화를 위한 정부의 노력이 어려워지고 있는 상황이다. 정부가 약속한 재건축 및 재개발 관련 규제 완화 정책은 현재 모두 중단되었다. 정부는 이를 위해 1월에 1·10 대책을 발표하며 재건축 패스트트랙 및 안전진단 관련 규제 완화를 약속했었다. 그러나 이러한 정책들이 시행되려면 법안 개정이 필수적이다.
앞서 지난해 말부터 재건축초과이익환수(재초환) 완화 및 정비사업 규제 완화 정책은 합의를 통해 통과되었지만, 규제 폐지를 목표로 한 법안은 여전히 야당의 반대로 인해 논의가 어려웠다. 그 결과 정부 입장에서는 총선에서 승리하는 것이 중요했었다. 그러나 이번 총선에서 패배한 결과, 정부의 정책 시행 여부가 불투명해졌다. 이미 통과된 1기 신도시 특별법을 제외하고는 신규 법안이 국회에서 통과되기 어려울 것으로 예상된다.
민주당은 구도심 개발을 위한 정책을 내놓고 있지만, 이는 주로 공공 주도의 형태이다. 따라서 민간사업자가 주도하는 정비사업에는 이러한 정책이 적용되기 어려울 것으로 예상된다. 특히 재건축 부담금 폐지는 민주당의 반대로 인해 실현 가능성이 낮을 것으로 보인다.
임대차법 개정인 ‘임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제) 폐기’가 현 정부에서 올스톱되면서 전월세 등 임대차 시장이 혼란에 빠졌다. 반면 민주당이 입법을 준비 중인 ‘전세사기 특별법 개정안’은 국회 통과 가능성이 높아졌다.
둘째, 총선 후 부동산투자 전략이다.
부동산정책 및 세제 정책 관련하여 대부분 규제 완화가 어렵다고 보고 있다. 또한 재개발 및 재건축 추진이 원활치 않다고 보는 견해가 많다. 이를 종합적으로 살펴보면 새로운 개발이 이루어지기 어렵다는 판단이 서게 된다. 이는 기존의 아파트 및 비아파트의 희소가치가 늘어난다는 것을 의미하며, 기존 주택의 가치가 상승할 수 있다는 의미를 반영한다. 문재인 정부에서 경험했던 바와 같이 규제가 심하고, 건축비가 상승하면 할수록 기존 주택의 가격은 상승할 여지가 충분하다.
다만, 기존 아파트의 가격은 서울을 기준으로 봤을 때 고점 대비 완전히 가격이 합리적인 수준으로 내려갔다고 판단하기 쉽지 않다. 어느 정도 자산이 충분하신 분이라면강남, 용산, 여의도, 목동 등과 같은 주요 입지의 아파트를 급매로 구매하는 것도 나쁘지 않은 판단이라고 볼 수 있다.
만약 자산이 부족한 경우 주요 입지의 빌라, 근생 등과 같은 재개발 투자도 고려해 볼 여지가 있다. 왜냐하면 아파트뿐만 아니라, 비아파트에 대한 공급도 엄청 차단 돼 있기에 향후 공급이 지극히 감소한 상태에서 수요가 급등할 여지가 있기 때문이다. 주요 입지의 비아파트이더라도, 충분히 재개발이 가능하고, 강남과 용산과 같이 개발 호재가 충분한 곳의 투자라면 총선 이후의 부동산 향방의 영향을 타지 않고 성공적인 투자로 이어질 여지가 충분하다.
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