내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 올해 수준으로 동결된다.

문재인 정부가 수립한 공시가격 현실화 로드맵 도입 전인 2020년 수준으로 2년 연속 시세 반영률을 고정하는 것이다.

정부가 '공시가격 현실화 로드맵'을 사실상 폐기하는 수순을 밟는 것으로, 내년 총선을 앞두고 수도권 여론이 민감하게 반응하는 현실화율은 일단 그대로 두는 임시방편을 택했다.

이에 따라 내년 부동산 보유세 부담은 올해와 비슷한 수준에서 시세 변동분만 반영될 것으로 전망된다.

◇ 집값 오른 고가아파트 보유세 부담은 커질듯

국토교통부는 21일 중앙부동산가격공시위원회에서 이 같은 내용의 '부동산 공시가격 현실화 계획 재수립 방안'이 심의·의결됐다고 밝혔다.

공시가격은 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 등을 부과하는 기준으로, 현실화율은 공시가격이 시세를 얼마나 반영하는지 보여준다.

현실화율 70%라면 시세 10억원짜리 주택의 공시가격이 7억원이라는 뜻이다.

2020년 수준의 현실화율을 적용하면 내년 아파트 등 공동주택 현실화율은 평균 69.0%, 단독주택은 53.6%, 토지는 65.5%다.

문재인 정부 때인 2020년 11월 도입된 공시가격 현실화 로드맵은 현실화율을 매년 단계적으로 높여 최장 2035년까지 90%로 끌어올리는 것을 골자로 한다.

기존 계획대로라면 아파트의 공시가격 현실화율은 내년에 75.6%가 돼야 하는데, 6.6%포인트 낮췄다.

9억원 미만 아파트는 68.1%, 9억원 이상∼15억원 미만은 69.2%, 15억원 이상은 75.3%가 적용된다.

단독주택 공시가격 현실화율은 기존 계획상 63.6%에서 10.0%포인트, 토지는 77.8%에서 12.4%포인트 각각 낮췄다.

국토부는 금리 인상, 물가 상승, 가계부채 증가에 따른 국민 부담을 덜기 위해 공시가격 인상을 최소화할 필요가 있다는 점과 부동산 시장의 불확실성, 거시경제 여건의 불안정성이 여전하다는 점을 고려해 현실화율을 동결했다고 밝혔다.

현실화율 동결에 따라 내년 보유세 부담은 올해와 비슷한 수준일 것으로 보고 있다.

진현환 국토부 주택토지실장은 "올해 들어 주택가격 평균 상승률이 0%대이기 때문에 내년 공정시장가액 비율이 변동 없다는 전제 아래 보유세 부담은 올해와 큰 차이가 없을 것"이라고 말했다.

다만 올해 집값 변동은 지역별·유형별로 큰 편차를 보였기에 지난해보다 매매가격이 많이 오른 서울 고가 아파트의 공시가격은 높아지고 이에 따른 보유세 부담은 커질 수 있다.

◇ 폐기 가능성 열어놓고 현실화 계획 재검토…내년 7∼8월 확정

공시가격 현실화 로드맵은 폐기 가능성까지 열어놓고 전면 재검토하기로 했다.

현실화 계획 재검토는 윤석열 대통령의 공약이자 국정과제다.

이에 따라 정부는 올해 현실화율을 2020년 수준으로 낮춰놓고서 내년부터는 수정한 현실화 계획을 적용하겠다고 밝혔는데, 현실화 로드맵 자체의 필요성과 타당성을 들여다보겠다는 것이다.

김오진 국토부 1차관은 "그동안 지속적으로 제기된 현실화 계획의 문제점들을 해결하고자 현실화율 목표(90%)와 목표 도달 기간(최장 2035년) 등 계획 내용을 수정·보완하는 방안을 다각도로 검토했다"면서 "그러나 공시가격이 국민의 보편적 인식에 부합하려면 보다 근본적 개편이 필요하다는 결론에 다다랐다"고 말했다.

기존 현실화 계획을 수정·보완하는 '부분적 개선'만으로는 한계가 있다는 판단이다.

정부는 현실화 로드맵이 시세 변동에 더해 현실화율 인상분까지 공시가격에 반영하는 구조인 만큼 국민들이 통상적으로 기대하는 수준보다 매년 공시가격이 높게 산출되는 문제가 있다고 본다.

부동산 시장 급변 가능성을 충분히 고려하지 않아 집값 하락기였던 작년에는 시세가 떨어졌는데도 공시가격은 높아지는 역전 현상까지 발생했다.

또 9억원 이상 고가 주택과 토지의 공시가격에 더 빠르게 시세가 반영돼 주택 가격에 따른 현실화율 편차가 벌어지는 문제도 나타났다.

정부는 내년 1월부터 이를 위한 연구용역을 진행하며, 근본적 개편 방안은 내년 7∼8월께 발표할 방침이다.

지금으로선 공시가격 현실화 계획이 폐기될 가능성이 커 보인다.

진현환 실장은 "공시가격 현실화 계획은 부동산 가격 변동 폭에 정부가 추가로 '플러스알파(+α)'를 반영해 증세 목적이라는 국민들의 의구심이 있다"며 "폐기 가능성을 포함해 재검토할 예정이며, 폐기할 경우 다른 대안이 무엇인지도 종합적으로 검토하겠다"고 밝혔다.

지난 2020년 개정된 부동산공시법에 따라 정부는 공시가격 현실화 중장기 로드맵을 법정 계획으로 정하고, 3년마다 계획을 재검토해야 한다.

정부가 현실화 계획을 폐기하기로 결정한다면 부동산 공시제도의 토대가 되는 '부동산 가격공시에 관한 법' 개정이 필요하다.

내년 최종 공시가격은 올해 말 부동산 시세를 반영해 내년 초 결정된다.

단독주택과 토지의 공시가격은 내년 1월에, 아파트 등 공동주택은 4월에 각각 발표된다.

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