[정성남 기자]지역주택조합과 일반 분양아파트의 차이점은 무엇일까? 

지역주택조합은 동일 지역에 6개월 이상 거주하고 있는 무주택자 혹은 소형주택(전용면적 85제곱미터 이하) 1채를 소유하고 있는 사람이 조합원으로 가입하여 토지 매입에서부터 시공사 선정 등 주택건설 전반에 참여하여 집을 마련할 수 있는 제도를 말한다.

주택청약 통장이 없는 사람도 조합원으로 가입할 수 있고, 일반 분양 아파트 보다 약 10~20%, 또는 그 이상의 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있다는 장점 덕분에 많은 사람들이 계약 사항 등에 대해 꼼꼼하게 알아보지 않고 조합에 가입하는 경우가 많다. 

그러나 사업이 추진되는 과정에서 추가분담금이 발생하는 요인들이 많고, 사업이 지연되는 경우가 많아 지역주택조합에서 탈퇴를 하고 환불을 희망하는 이들이 늘고 있다.

통상적으로 토지사용승낙서를 받은 상태를 토지가 확보된 것처럼 홍보를 하고 있으나 이는 토지매입과는 다른 사항인데, 주로 토지매입 과정에서 사업이 지연되고 이에 따라 추가분담금이 발생하게 된다. 조합원으로 가입할 때 처음 생각했던 비용 보다 더 많은 비용이 추가분담금으로 발생하게 되면 배 보다 배꼽이 더 큰 상황이 되는 셈이다.

그러나 지역주택조합 탈퇴.제명에 대한 내용은 조합 규약에 따라 임의 탈퇴를 불허하고 또한 제명은 조합 규약에 따라 처리가 된다. 이에 따라 제명과 탈토 조합원들의 환불 역시 어려운 것이 사실이다. 부득이한 사유가 발생했을 때에는 조합 총회나 의원회의 의결로 탈퇴나 제명 여부를 결정하도록 되어 있기 때문이다.

“추가분담금 사용 내역과 사업에 대한 진행 상황, 향후 이어질 계획 등에 대해 조합측에 자료를 요청했을 때 정보를 누락시켰다거나, 이에 대한 부분을 공개하지 않고 추가분담금 발생이 없다고 한 경우에는 이에 대한 증거만 수집이 된다면 착오에 의한 계약 해지 등을 물어 조합을 탈퇴하거나 특히 제명자들은 조합원 자격의 원상복구 및 환불을 요구할 수 있는 제도적 장치가 필요한 시점이다.

앞서 지난 5월19일 보도에 따르면 대구수성범어지역주택조합(이하:주택조합)과 조합원 자격을 박탈당한 강제제명피해자모임{이하:제명피해자)들과의 뜨거운 논쟁속에  강제명피해자 모임과 해당 조합과의 지속적인 논쟁이 이어지고 있다. 

대구수성범어지역조합주택은 지난 2018년 8월 30일 대구 수성구 범어동 189-2 외 132필지 약 32.992㎡로 사업승인이 완료된 지역이다.

범어지역주택조합은 지하4층, 지상 59층의 공동주택 사업으로는 지역 최대규모인 대략 1조 2천억원 대의 메머드급 현장이다.

이곳 조합원들은 일차 4억4천만원에 분양을 받았고 후일 2억9천만원의 추가분담금 발생이 된 곳이다. 전체 조합원 1천명이 넘는 이곳에 추가분담금과 관련하여 223명의 조합원이 제명 처분을 받아 수성범어W는 이같은 논쟁 속에 뜨거운 감자로 부상하고 있는 중이다, 

피해자 모임은 한결같이 동일한 주장을 반복한다, 

이들의 주장에 따르면 먼저 “주택법 시행령 제20조 제4항은 2017. 6. 2. 신설된 조항으로 지역주택조합의 중요의사결정기구인 총회가 서면 의결 등으로 편법 운영되어 조합원들의 권리보장 및 보호에 문제가 많아 총회의 의결을 하는 경우 조합원의 직접 참석을 의무화 하였다고 보여 지므로 창립총회 및 총회의결 의무사항을 결의하는 총회의 경우 100분의 20이상의 조합원이 직접 참석해야만 그 효력이 인정된다”는 조항에 근거를 두었다는 것이다.

이에 따라 이들은 "지난 2017년 총회에서 조합원 1,178명의 100분의 20이상(236명)이 총회 장소에 직접 출석하여야 하나 4명이 부족한 232명의 조합원이 직접 참석하여 4명이 부족한 것으로서 이에 총회의 성원이 무산되었다"고 주장했다.

더불어 총회를 주관한 (주)우반건설 직원이 당시 조합장에게 이를 알렸음에도 불구하고 조합장 및 이사, 감사들이 단상에서 긴급대책회의를 가진 후 문제가 없는 것으로 관계서류를 작성해 안건을 처리했다고 주장한다, 이에 대해 피해자모임 측은 전국의 관련 기관(구청.시청 등) 및 국가권익위와 국토교통부에 관련규정에 대해 질의를 하였으나 주택법 개정안과 같은 내용인 20%이상 직접출석이라는 유권해석을 내렸다고 주장했다.

하지만 수성구청만이 이를 무시하고 이와 관련된 위법에 대해 항의와 민원을 제기하였으나 돌아오는 답은 조합규약을 정비하라는 등의 행정지도만 할 것이라는 답변이었다고 말했다.

한편 지난 2019년 1월 15일 대구고등법원 제2민사부에서 국토부로 질의한 “총회의결무효확인”에 따르면 국토부는 지역주택조합의 직접참석 제도 취지라는 제목에서 <원칙적으로 조합의 총회 시 서면결의 요건 및 의결정족수는 해당 조합규약에 따라 판단하여야 할 것이나, 서면.대리인으로 의결권을 행사라는 것은 의결정족수와는 별개로 총회에 직접 참석한 것으로는 볼 수는 없음을 알려 드립니다>라고 답변했다.

이들 피해자 모임에 따르면 문제는 이것만이 아니였다, 

강제피해자모임은 먼저 자신들의 제명에 대해 강력한 분노와 항의를 표출했다, 

이들에 따르면 앞서 밝힌바와 같이 수성범어지역주택조합(수성범어W)은 일차 분양금이 4억4천만 원 이었고 후에 추가 분담금으로 2억9천만 원 이라면서 이에 대해 추가 분담금에 대한 내용을 공개하라고 조합 측에 요구하자 조합은 이를 무시한 채 분담금 납부만 강요하였으며 규약에 의거 분담금 1회 미납의 이유를 들어 급기야 이에 동조했던 조합원 223명을 제명하게 됐다는 것이다.

강제피해자 모임은 “앞서 조합측은 그 당시 자납 개념으로 6500만원 1번만 진행 했고 추후 자납을 추가 분담금으로 변경하였으며 자납 하지 않는 미납자들과 추가 분담금 2억9천만원에 대한 내용을 공개하라는 조합원 및 조합 정책에 반대 등 자납 분담금 반환소송을 하고 있는 사람들만 무더기로 제명하는 사태로 몰고 갔다”고 설명했다.

강제피해자 모임은 또한 추가 분담금 내용 공개는 조합원이 알 권리와 요구할 수 있는 권리에 대한 것으로서 제명도 제명이지만 조합원의 권리를 짓밟고 자신들(조합)의 책무를 이행하지 않는 것에 분개한다면서 관련부서의 철저한 조사와 함께 엄중한 책임을 묻지 않을 수가 없다고 목소리를 높였다,

또한 이들은 수성범어W의 사업승인과 관련하여 대구광역시로부터 이 지역이 받은 사업승인은 제한적 사업승인이라고 밝혔다. 

이들은 조합원들의 피땀 어린 돈이 투입되어 1만 여평의 부지매입이 이루어졌고 이 부지의 30% 정도가 대구광역시에 기부체납된 것을 지적했다.

이들의 주장은 시에 대한 기부체납이 과도하다는 것이다, 즉 통상적 기부체납은 8~12%인 점이 관례로서 예를 들어 수성구 범물조합에서는 부지 36,501㎡에서 기부체납은 3,974㎡로 대략 10.8%를 기부체납 했다것. 

그러면서 강제피해자모임은 내 집을 마련하고자 마련된 토지가 통상적 관례를 벗어난 과도한 기부체납이 이루어진다면 어떠한 기분이 들겠냐고 반문했다.

이어 강제피해자 모임은 조합장 및 임원과 대의원들에게 일반조합원과는 다른 A타입형 아파트를 제공하기 위한 총회를 개최하여 조합발전에 노고가 있는 임대위원들에게 A타입형 아파트 35채를 제공하기로 하였다고 밝혔다, 

강제피해자 모임에 따르면 A타입형 아파트는 110여채에 이르는데 이중 35채는 조합장을 포함한 임원 및 대의원에게 사전 동과 호수를 배정하였다는 것이다, 더불어 A타입형의 나머지는 일반 조합원들의 추첨에 의해 배정되었다고 덧붙였다.

하지만 총회 전 이들에게 제공한 A타입형 아파트가 일반 조합원들 아파트인 B.C형 아파트 보다 6평이 더 크다는 사실을 숨겼다고 주장했다. 그러면서 일반분양 평균단가가 2,050만 원이면 총 6평의 이득을 취한 것으로 합산했을 때 이들 조합장이나 임원 및 대의원들에게는 1억2천만 원 이상의 이득이 돌아간 것이다.

이와 관련해 한 임대위원은 향 후 큰 문제가 발생할 것을 인식하고 이같은 일이 발생하기 전 임대위원직을 사퇴하기까지 하였다고 덧붙였다.

강제피해자모임의 또 다른 주장은 사업의 시행자인 수성범어지역주택조합과 시공자인 아이에스동서주식회사간 지난 2017년12월 공사도급계약서 5장의 기타 계약에 관한 사항에서 제 34조 ‘갑’의 계약 해지 및 해제 3항에서는 위약을 할 경우에는 갑(시행사/조합)은 을(시공사/아이에스동서)에게 100분의 5에 해당하는 금액을 지불한다고 명시되어있다.

그러나 지난 1월 27일 수성범어지역주택조합 임시총회 회의자료에서의 공사도급계약서 제5장 기타 계약에 관한 사항의 제 42조 갑의 계약 해지 및 해제 3항에서는 위약을 할 경우에는 갑(시행사/조합)은 을(시공사/아이에스동서)에게 100분의 10에 해당하는 금액을 지불한다고 명시되어있다,

공사도급계약서에서는 위약에 따른 100분의 5를 배상의 원칙으로 삼았지만 불과 1년의 시간이 흐른 지난 1월 공사도급계약서 같은 내용에는 100분의 10의 배상을 한다고 배상금액을 상향한 것이다, 

강제피해자 모임은 이같은 사실과 관련하여 도무지 납득 할 수 없는 일들로서 조합과 아이에스동서와의 유착관계를 의심하지 않을 수가 없다면서 총 사업비 1조 3천억원 중 총 수입금의 100분의 10이란 금액의 배상도 그렇지만 이같이 큰 금액이 상향되는 기간이 불과 1년 조금 넘었다는데 경악을 금치 않을 수가 없다고 강조했다.

이들은 또한 조합설립의 우선 원칙중 하나인 토지사용승낙서가 관련법상 엄연히 존재하고 있다면서 조합설립 기준에 토지사용승낙서 80%가 되어야 하는데 조합은 토지사용승낙서가 아닌 토지매매계약서로 가름하였다고 지적했다, 

그러면서 강제피해자모임은 이를 확인하고자 관련 부처인 수성구청 건축과에 정보공개를 요청하였다며 이같이 말했다, 

본지는 이에 따라 수성구청과의 통화에서 관계자는 이들이 정보공개 요청에 대한 민원이 들어온 것은 사실이지만 이들이 신청한 민원은 토지사용승낙서. 조합설립동의서 등 7개의 민원이 함께 들어와 이중 민감한 개인정보 노출이 되어야 하는 문서가 있기에 시간이 소요되고 있다면서 오는 28일까지 민원을 처리할 예정이라고 밝혔다.

강제피해자모임은 또 조합은 일반분양 후 계약금 및 중도금을 받으면서도 제명자에게는 건축물 완공 후 분양입주가 가능한 5년 뒤 환불 정산 한다고 밝혔다. 그러면서 이들은 조합의 이같은 언행은 앞뒤가 맞지 않는 논리라고 지적했다.

또한 처음 자납한 6500만원을 자납하지 않았다고 연 18프로의 이자를 청구하여 2018년 10월 현재 연체 이자로 3200만원을 청구한다고 억지 주장을 하는 동시에 자납을 하였다는 명분으로 층간 인센티브를 받았다고 주장했다.

결국 이들의 주장에 따르면 제명자 각각은 최소 1억5천만 원에서 2억여원의 돈이 분양 및 자납금으로 납부하였지만 이 중 조합규약을 내세운 조합측은 규약에 따라 8천8백만원 정도가 공제금액으로 산출된다면서 1억5천만원 중 8천8백 만원을 공제하면 6천2백만원인데 이마저도  5년 뒤라면 그 기간 동안 지불해야하는 이자에 눌려 마이너스가 될 판이다.

어른신들이나 주변사람들은 가끔 이런말을 줄곧해 온다,

“보증서지 말고, 지역주택조합에 가입하지 마라”는 속설이 있지만 피해사례는 몸살을 앓고 있으며 급기야는 사회적 문제로 대두되고 있다.

지역주택조합의 가장 큰 장점이자 현혹되는 부분은 시행사 원가가 빠지게 됨으로 저렴한 가격에 주택을 장만할 수 있는 것이다, 

이들 강제피해자모임은 무너진 “내집 마련의 꿈”의 늪에서 허우적 거린다, 피해를 주장하는 이들만 223명이다, 그리고 평균 1억5천만원의 투자된 금액을 환산하면 330억 원이라는 천문학적 숫자가 나온다, 

이들 모두는 입 모아 말한다, 대구지역의 사회적 대참사!라고 그리고 이들은 외치고 있었다, 거리에 나 앉게 생겼다!고....

한편 대구수성범어지역주택조합 제명자 223명은 민주평화당 갑질근절대책위원회에 민원을 넣었으며 갑질근절대책위원회는 이를 심사 중인 것으로 알려졌다,  

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