- 강제집행 전 현 점유자 확인하고 필요시 승계집행문 신청해야
- 집행문 발급 시 반드시 위반한 조항 특정해야 

[홍서원 기자] “계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않고 있습니다. 세입자와 저는 계약 당시부터 제소전화해가 성립된 관계라 강제집행을 고려 중입니다. 문제는 제소전화해를 한 상태라도 강제집행 절차나 주의사항을 몰라 막막하기만 합니다”

상가 임대차에서 제소전화해 조서를 위반한 세입자로 인해 마음고생 하는 건물주들이 수두룩하다. 전문가들은 세입자가 제소전화해 조서를 위반했음에도 나가지 않고 버틴다면 강제집행 절차를 진행해야 한다고 조언한다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “상가 임대차에서 제소전화해는 위법을 저지른 세입자를 명도소송 없이도 빠르게 부동산을 돌려받을 수 있는 장점이 있다”면서 “다만 제소전화해를 경험한 적은 있어도 실제로 강제집행까지 경험한 사례는 많지 않기 때문에 혼란을 겪을 수 있다”고 지적했다.

이어 “만약 세입자의 조서 위반으로 강제집행이 필요하다면 반드시 3가지 절차를 기억해야 문제없이 부동산을 인도받을 수 있다”고 조언했다.

제소전화해란 세입자와 건물주 사이에서 소송 비용과 시간을 절약하고 화해를 촉진하는 제도로, 상호 합의를 통해 분쟁을 해결할 기회를 제공하는 제도다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.

상가 임대차 분쟁에서 위법을 저지른 세입자를 대응할 때 가장 기본적이면서도 잊지 말아야 할 사실은 계약 해지가 필수라는 점이다. 이는 분쟁에서 건물주가 가장 쉽게 저지르는 실수 중 하나다.

제소전화해는 소송 과정 없이도 바로 강제집행 절차에 들어갈 수 있다는 점은 부정할 수 없는 사실이다. 다만 이를 위해선 계약이 해지되어야만 진행할 수 있다는 전제조건이 있다.

엄 변호사는 “상가 임대차에서 계약해지는 상대방에게 제대로 전달되어야만 법적 효력이 있다”며 “계약 기간이 종료됐거나 상대방이 불법을 저질렀다고 해서 자동으로 계약이 해지되지는 않기 때문”이라고 설명했다.

이어 “강제집행은 계약해지 통보를 해도 세입자가 부동산을 반환하지 않고 버티는 경우에만 해야 한다”고 당부했다.

제소전화해 조서 위반으로 강제집행을 진행할 때 주의해야 할 두 번째 사항은 현 점유자를 제대로 파악해야 한다는 점이다.

강제집행은 공권력을 이용해 점유자를 강제로 내보내는 합법적 절차다. 물론 위법을 저질렀음에도 세입자가 버티는 경우에만 해당하지만, 개인의 자유와 점유지를 강제로 빼앗는 만큼 신중을 요 하는 절차라 볼 수 있다.

때문에 법원의 집행관은 강제집행을 할 대상이 맞는지 까다로운 확인 절차를 진행하게 된다. 하지만 세입자가 이러한 점을 악용해 다른 사람에게 점유권을 넘긴다면 강제집행이 어려워질 수 있다.

엄 변호사는 “세입자가 강제집행 절차를 어렵게 만들기 위해 점유권을 넘기는 상황을 대비하려면 현 점유자를 반드시 확인해야 한다”며 “만약 세입자가 아닌 다른 사람이 점유하고 있다면 법원에 승계집행문을 부여받아야만 안전하게 강제집행을 진행할 수 있다”고 말했다.

제소전화해 조서로 강제집행을 할 때 주의해야 할 마지막 사항은 법원으로부터 집행문을 부여받아야만 한다는 사실이다.

이 과정에서 명심해야 할 부분은 제소전화해 조서에 있는 조항을 특정해야만 집행문이 나온다는 점이다. 집행문을 발급받을 때 조항을 명확히 특정하지 못하면 집행문 발급이 어렵고 집행문이 없다면 강제집행을 진행할 수 없기 때문.

엄 변호사는 “세입자가 위법을 저질렀음에도 나가지 않고 버틴다면 제소전화해 조항을 살핀 후 세입자가 위반한 조항은 무엇인지 체크해야 한다”며 “이후 세입자에게 내용증명을 통해 해당 조항을 위반했음을 입증하고 이를 토대로 집행문을 발급받아야 안전하게 강제집행 절차를 진행할 수 있다”고 귀띔했다.

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