[정성남 기자]올해의 주택매매가격이 3~5% 하락할 것으로 예측되고 있는 가운데 집값의 급락에 따른 부동산 시장 경착륙 가능성은 높지 않은 것으로 분석됐다.

지난해 전국 주택 가격이 15%나 뛰어 19년 만에 가장 높은 상승률을 기록했지난 올해 주택 시장에 대한 전망은 엇갈리고 있다.

전문가들은 서울과 수도권을 시작으로 오는 2024년 부터 집값이 반등할 것으로 예상하고 있다. 이에 대해 부동산 중개업소의 63%는 올해 집값 하락을 예상했지만, 건설·금융·학계 등 부동산 전문가의 64%는 반대로 상승을 점쳤다.

"작년 집값 1.8%↓…10년 만에 하락"

5일 KB금융지주 경영연구소가 발표한 'KB 부동산 보고서'에 따르면 2022년 전국 주택매매 가격은 1.8% 떨어졌다. 연간 주택매매 가격이 하락한 것은 2012년 이후 10년 만이다.

지역별 하락률은 대구(-5.2%)가 가장 높았고, 대전(-4.4%)과 수도권(-2.7%)이 뒤를 이었다. 광주(2.0%)에서만 유일하게 집값이 올랐다.

주택매매 거래량도 지난해 약 50% 급감했다. 특히 7월 이후에는 월평균 거래량이 약 3만3천 호에 불과했다. 2017∼2021년 월평균 거래량(8만2천 호)의 절반을 밑도는 수준이다.

전셋값 역시 지난해 전국에서 2.5%, 수도권에서 4.0% 하락했다.

부동산 전문가·중개업자·PB "올해 하락하고 내년 회복 가능성"

연구소는 보고서에서 지난해 12월 12∼26일 건설·시행·학계·금융 등 분야의 부동산 전문가, 전국 중개업자, PB(프라이빗뱅커)를 상대로 진행한 설문조사 결과도 공개했다.

올해 주택매매가격 전망을 묻자 전문가의 95%, 중개업자의 96%, PB의 92%가 "하락할 것"이라고 답했다.

수도권 중개업자의 35%, 전문가의 26%가 하락 폭으로 '5% 이상'을 예상했고, 비수도권의 경우 "5% 이상 떨어질 것"이라고 답한 비율(중개업자 36%·전문가 39%)이 수도권보다 높았다.

주택매매가격 반등 시점의 경우 중개업자의 53%, 전문가의 45%, PB의 47%가 2024년을 꼽았다. "2025년에 반등한다"는 전망의 비율(각 그룹에서 29%, 34%, 40%)은 2024년보다 다소 낮았다.

주택시장 연착륙을 위해 필요한 정책으로는 세 그룹 모두 주택담보대출 규제 완화, 다주택자 양도세 중과 완화, 주택담보대출 정책지원 확대, 생애 최초 주택구매 지원 등을 지목했다.

전문가들은 올해 주택 경기가 좋을 가능성이 큰 지역으로 서울과 경기를, 가장 위축될 지역으로 대구와 인천을 꼽았다. 투자 유망 부동산으로는 재건축(21%), 아파트 분양(21%), 준공 5년 이내 신축 아파트(16%), 재개발(12%) 순으로 거론됐다.

중개업자들은 신축 아파트(16%)·재건축(15%)·아파트 분양(14%)을, PB들은 재건축(22%), 신축 아파트(21%), 아파트 분양(17%)을 차례대로 선호했다.

KB "당분간 조정 불가피하지만, 급락 가능성 작아"

아울러 연구소는 주택시장 경착륙 가능성을 점검한 결과, 주택가격 조정 국면은 당분간 지속되겠지만 급락으로 이어질 가능성은 작다고 진단했다.

연구소는 "금융위기 당시 주요국의 LTV(주택담보대출비율)가 70% 이상(미국 최고 100%, 영국 80∼100%, 홍콩 70%대 등)으로 느슨했지만, 한국은 50% 수준을 유지하면서 가계 부실이나 주택보유자 처분 압력으로 이어지지 않았다"고 소개했다.

아울러 "2019년 주택가격 급등으로 금융 규제가 강화된 뒤 2022년 1분기 국내 가구의 LTV는 평균 38.8%로 낮다. 은행권의 경우 LTV 40% 이하인 가구가 58.4%로 절반 이상이고 70%를 넘는 가구는 1%에 불과하다"며 "최근 금리 상승과 대출 부담 등이 주택 급매물 증가로 이어지는 악순환이 나타날 가능성은 작다"고 덧붙였다.

연구소는 올해 주택시장 주요 이슈로 ▲ 거래 절벽 지속 여부 ▲ 금리 변동과 영향 ▲ 다주택자 보유세 부담 완화 ▲ 속도 내는 아파트 재건축 ▲ 청약 수요 위축과 미분양 증가 ▲ 월세 부담과 깡통전세·역전세 등을 꼽았다.

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