10년 보유 1주택자 재건축 부담금 4억→1억5천만원
10년 보유 1주택자 재건축 부담금 4억→1억5천만원
  • 전성철 기자
    전성철 기자
  • 승인 2022.09.29 16:34
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재건축 초과이익환수제(재초환) 부담금 개편안이 확정되면서 부담금 감면 폭을 놓고 단지별로 희비가 엇갈리게 됐다.

서울 강남 등 재건축 부담금이 큰 단지는 감면폭이 상대적으로 적은 반면, 부담금이 낮은 지방과 수도권 중저가 단지는 감면폭이 클 것으로 예상되기 때문이다.

또 1주택자 여부에 따라 감면율이 크게 달라져 조합간 갈등의 불씨가 될 것이라는 전망도 나온다.

◇ 부담금 1억 아파트 최대 90% 감면…압구정현대 등 부과시점 조정효과 기대

29일 발표된 재초환 부담금 감면안의 골자는 면제 금액을 3천만원에서 1억원으로 상향하고, 부과 구간도 종전 2천만원에서 7천만원으로 확대한 것이다.

또 부과시점을 당초 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립인가로 늦추고, 1주택 실수요자에 대해서는 준공시점부터 역산해 6∼10년 이상 보유한 경우 부담금의 10∼50%까지 감면해준다. 보유 기간은 재건축 중간에 다른 주택 보유 이력이 있는 경우 그 기간을 제외한 1주택이던 시점만 합산해 산출한다.

금액은 작지만 공공임대와 현 정부가 추진하는 역세권 첫집 등 공공분양을 건설할 경우 지자체에 해당 주택을 매각한 대금을 초과이익 산정에서 제외하는 인센티브도 제공한다.

국토교통부가 이를 토대로 시뮬레이션한 결과에 따르면 기존 재건축 부담금이 3천만원인 A단지의 경우 일단 이번 부과기준 체계 변경만으로 부담금이 300만원으로 줄어든다. 기준 변경만으로 무려 90%의 감면효과가 있는 것이다.

여기에 1가구1주택자로 해당 재건축 대상 주택을 6년간 장기 보유했다면 300만원의 10%가 추가 감면돼 부담금이 270만원(감면율 91%)으로 줄고, 10년 이상 보유한 경우 50%가 줄어 최종 부담금은 150만원(감면율 95%)만 내면 된다.

기존 부담금이 1억5천만원 이상인 단지는 부과기준 체계 변경에 따른 감면액은 최대 8천500만원까지다.

기존 부담금이 4억원인 B단지의 경우 부과 기준 합리화로 부담금은 8천500만원이 줄어든 3억1천500만원이 되며 감면율은 21% 수준이다. 만약 1주택자가 아니면 감면율은 21%에 그친다.

그러나 해당 주택을 6년간 보유한 1주택자라면 10%가 추가 감면돼 최종 부담금이 2억8천400만원(감면율 29%)로 줄고, 10년 이상 보유한 경우는 추가 50%가 감면돼 1억5천800만원(감면율 61%)만 내면 된다.

부과 시점을 추진위 구성에서 조합인가 시점으로 조정함에 따른 부담금 인하 효과도 적지 않을 전망이다.

국토부에 따르면 지방의 C 재건축 단지는 당초 부담금 예정액이 1억원인데 이번 부과기준 현실화(-7천만원), 개시시점 변경(-1천만원)으로 총 8천만원이 감면돼 부담금이 2천만원으로 떨어진다.

여기에 개인의 1주택 여부와 장기보유 기간에 따라 최대 50%가 줄어 10년 이상 장기보유자는 부담금을 1천만원만 내면 된다. 감면율이 90%에 달하는 셈이다.

국토부 관계자는 "최근에 조합설립인가를 받은 단지는 초과이익 산출 개시시점의 가격이 크게 높아지기 때문에 이에 따른 감면폭이 클 것으로 예상된다"고 말했다.

지난해 조합설립인가가 봇물을 이룬 강남구 압구정 현대아파트 단지들이 대표적이다.

부동산R114와 업계에 따르면 2017년 추진위원회 설립 붐이 일었던 강남구 압구정 현대 10·13·14차, 구현대2·6·7차, 한양 1·2·3·4·6차 등은 작년 2∼4월 무더기로 조합인가를 받았다.

당시 재건축 입주권을 받기 위해 2년 이상 거주해야 하는 의무조항을 피하기 위한 것이었는데, 이번 조치로 부과 개시 시점이 추진위에서 조합인가로 늦춰지면서 집값 급등기인 2017∼2021년 대략 4년의 상승분은 초과이익 산정시 빠지게 될 것으로 보인다.

다만 재건축 부담금 부과기간이 최대 10년이기 때문에 조합인가시점부터 준공시점까지 사업기간이 10년을 넘는 경우에는 부과시점 조정에 따른 부담금 인하 효과는 없다. 애초 추진위 단계가 없는 소규모 재건축 단지도 전과 동일하게 조합인가부터 초과이익이 산출되는 만큼 동일하다.

◇ "추가분담금도 많은데 부담금까지"…'10억' 고액 부담금 강남은 인하폭도 작아 불만

이번 조치로 1억원 이하는 부담금이 면제되면서 지방과 수도권 일부 단지는 부담금을 내지 않는 단지들이 많아질 전망이다.

부담금 부과액이 크지 않은 지방과 수도권 중저가 단지들이 수혜를 보는 것이다.

연합뉴스가 하나감정평가법인에 의뢰해 산출한 결과 서울의 한 재건축 조합은 종전 부담금 예정액이 2억4천만원 가량이었는데 이번 부과 기준 개편과 부과 시점 조정으로 가구당 부담금이 8천300만원대로 65% 가량 줄어들 것으로 예상됐다.

그러나 부담금 부과액이 큰 강남권과 용산 등지는 1주택자가 아닌 이상 감면폭이 크지 않을 수 있다.

기존 부담금이 1억5천만원 이상인 단지는 부과기준 체계 변경에 따른 감면율은 최대 8천500만원으로 제한되기 때문이다.

기존 부담금이 1억5천만원이라면 8천500만원이 줄어 감면율이 57%에 달하지만 부담금이 4억원인 경우에도 8천500만원만 줄어 감면율은 21%에 그친다.

지난 7월 예정액이 7억7천만원으로 통보된 한강맨션의 경우 부과 기준 변경에 따른 감면율은 11%에 불과한 셈이다.

재건축 조합은 기존 공사비 등으로 발생한 추가분담금이 큰 상황에서 재건축 부담금까지 내게 생겼다며 불만을 토로한다.

강남권 첫 부담금 부과 단지인 서초구 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움)는 기존 방식으로 산출된 종전 확정 부담금 부과액이 2억원 후반에서 3억원 내외로 추정되고 있다.

조합측에서는 이번 부과체제 개편으로 부담금이 1억원대로 줄어들 것으로 보고 있다. 그러나 이 단지는 조합원들이 공사비 등으로 납부해야 할 추가분담금이 가구당 약 3억원에 달해 재건축 부담금까지 더하면 가구당 총 부담금이 4억원이 넘는다.

앞서 4억7천만∼5억원의 부담금 예정액을 통보받은 성동구 성수 장미아파트의 경우 감면안을 적용해도 부담금이 크긴 마찬가지다. 조합측은 자세한 것은 감정평가를 해봐야 되지만 이번 조치로 대략 부담금이 1억∼1억5천만원 감소할 것으로 추정하고 있다.

이에 대해 조합 관계자는 "총 286가구의 소규모 단지를 짓는데 가구당 7천만∼8천만원의 추가 분담금이 들고, 추가로 3억원대 재건축 부담금이 부과된다면 조합원들이 감당할 수 있겠느냐"며 "재건축 부담금 자체를 없애야 한다"고 목소리를 높였다.

재건축 조합들은 "최근 추가 공사비 인상, 각종 기부채납으로 평형을 넓혀가지 못하는 데도 억대의 추가분담금이 나오는데 재건축 부담금까지 더해질 경우 사업추진이 쉽지 않다"고 토로한다.

특히 부담금이 10억원 넘을 수 있는 강남권 재건축 단지의 경우 부과기준 개편에 따른 감면율은 10% 미만에 그쳐 불만이 커지고 있다.

전문가들은 반포3주구, 잠실 주공5단지, 대치 은마, 압구정 현대 등 주요 강남권 재건축 단지의 재건축 부담금이 입주 시점의 시세에 따라 5억∼10억원에 달할 것이라고 보고 있다.

하나감정평가법인 오학우 감정평가사는 "강남권 부담금 고액 단지는 1주택자가 아닌 이상 이번 조치로 인한 혜택이 거의 없다고 봐야 한다"며 "10억원을 내야 할 조합원이 1주택 장기보유 감면을 받아 5억원으로 부담금이 줄어든다고 해서 사업이 원활하게 진행될지 의문"이라고 말했다.

◇ 1주택자만 감면에 갈등 우려…"초과이익 줄이자" 편법 늘수도

업계에선 1주택자가 평균 절반 이하에 그치는 강남권 등 일부 재건축 단지의 경우 감면 혜택을 받는 사람이 적어 갈등의 원인이 될 것이라는 전망도 나온다.

J&K 도시정비 백준 대표는 "재건축 부담금은 조합 전체에 대한 초과이익을 산출해 조합에다 부과하는 것인데 조합원 1주택 여부가 감면의 핵심이 되는 것은 부과 원칙이 흔들리는 것"이라며 "주택수에 따라 조합원간 부담금을 차등 적용함에 따라 사업 추진 또는 반대 여부를 놓고 갈등의 소지도 적지 않을 것"이라고 말했다.

한 부동산 전문가는 "재초환 부담금을 줄이기 위해 추가로 보유한 집을 팔아야하는지 고민이 클 것"이라고 말했다.

전문가들은 앞으로 재건축 단지들이 부담금을 낮추기 위해 초과이익이 적게 나오도록 고급 마감재를 사용해 공사비를 높이거나 일반분양분을 줄이고 단지 가치를 높이는 등의 편법을 동원하는 경우가 많을 것으로 본다.

최근 7억7천만원의 역대 최고 예정액이 통보된 용산 한강맨션은 최고 층수를 68층까지 높이는 설계변경을 추진해 재초환 부담금을 낮춘다는 방침이다.

강남구 압구정 현대 등지도 일반분양을 최소화해 초과이익을 줄이는 사실상 '1대 1' 재건축 가능성을 함께 검토중이다.

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    최기식 변호사 (前 서울고등검찰청 부장검사, 대구지방검찰청 제1차장검사, 수원지방검찰청 성남지청 차장검사)
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