꼬마빌딩에도 대출규제 영향.. 빌딩매매시 철저한 준비

부동산 투기를 막기 위한 정부의 강력한 정책이 이어지면서 현금 15억~30억으로 매수할수 있는 이른바 '꼬마빌딩'이 반사이익을 얻었으나, 올 3월부터 매매가 쉽지 않을 전망이다. 금융감독당국이 가계대출 안정을 위해 대출 시 개인의 대출 상환 능력을 평가하는 DSR 적용 대상을 확대하는 것을 골자로한 가계부채 대책을 적용하겠다고 밝혔기 때문이다.

DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)은 전체 금융부채의 원리금 상환액을 개인의 연간 소득으로 나눈 값으로, 주택담보대출부터 신용대출, 카드론까지 포함되므로 실질적인 대출 규제 효과를 불러온다.

현재는 투기지역과 투기과열지구의 9억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출과 연소득 8천만 원 이상 고소득자가 1억 원의 신용대출을 받을 때에만 DSR이 적용되지만, 일반 대출까지 범위를 확대하면 적지 않은 인원이 영향을 받을 것으로 보인다.

㈜정인부동산중개법인 관계자는 고가의 주택 대출 규제로 꼬마빌딩이 반사이익을 얻었던 게 사실이나, DSR 규제가 강화되면 꼬마빌딩 매매도 안심할 수는 없다고 전한다. 몇 년 새 가격이 급등한 데다가 연이은 대출 규제와 다주택자 증세 등의 영향으로 올해 부동산 시장의 유동성이 커졌기 때문이다.

특히 강남의 꼬마빌딩은 대부분 상가주택이나 다가구주택으로 분류돼 이미 주택을 보유하고 있다면 대출과 세금에 부담을 느낄 수밖에 없다. 또한, 임차인 명도 및 용도 변경이 어려운 경우에는 매입 비용이 추가될 수 있으며, 대출이 까다롭고 한도가 낮아 매입 자본금에 대한 부담이 상대적으로 높아진다.

이에 강남빌딩 대신 서울의 역세권 올근생 건물매매를 하려는 투자자가 늘고 있다. 다만, 현재 빌딩매매 시장의 매물이 한정적이고, 부동산 대출 규제로 대출 한도가 높지 않아서 계획적인 투자가 필요하다.

정인PMC 빌딩박사전영권 대표는 “대출이 어려운 시기에는 리스크를 안고 강남빌딩을 매수하는 것 보다, 상대적으로 대출 한도가 높고 공실률이 낮아 임대수익을 기대할 수 있는 지역으로 눈을 돌리고 리스크를 관리해 실속있는 임대사업을 하는 게 중요하다”면서 “아울러 상가주택과 다가구주택을 보유한 건물주는 체계적인 매도 계획을 세워 향후 절세 요건을 맞추고 시장에서의 벨류업을 위한 작업이 필요하여 빌딩매매 전문가의 도움을 받는 것도 방법”이라고 전했다.