[김용철의 경매칼럼] (1)전세보증금 안전진단 권리분석

임차인들의 전세보증금을 돌려받지 못하는 피해가 속출하고 있다.

특히 원룸보증금 및 전세보증금을 반환 받지 못하거나 ,법원경매가 진행되어 임차인이 임대인과 공인중개사 등을 상대로 보증금반환청구소송을 하는 사건이 늘어나고 있다.

문제는 깡통전세

집주인은 신축 원룸건물을 지어 먼저 은행에서 대출을 받고, 모두 전세로 뺀 건물이 경매진행이 된다면 전세금을 한푼도 돌려받지 못하고 쪼껴 나는 경우가 너무 많이 있다.

실제 예로 사건번호 수원 2019 타경 20312 경우는, 전세보증금 6천~8천만원에 28세대가 살고 있는 원룸 건물이다. 그중 2세대는 보증금을 전액 배당을 받을 수 있지만, 나머지 27세대는 소액임차보증금 최우선변제금 27,000,000 한도 내에서 배당을 받을 수 있을 뿐, 각 호실별 보증금중 60%정도는 구제받을 수가 없어 안타까운 일이다.

우리나라는 전세임대차계약을 선호하고 있어 은행대출이 끼어 있는 건물에도 전세계약을 하는 경우가 많이 있다. 은행대출이 있는 경우에는 전세계약을 피하거나, 계약을 해야 한다면 소액임차보증금 미만으로 보증금을 걸고 나머지는 월차임으로 하던지, 월부담은 될 수 있지만 월세계약을 하는 것이 보증금을 지키는 최선의 방법이다.

임차인 전세계약 할 때 필수사항은 두가지

1. 계약하고자 하는 부동산의 등기부등본을 발급하여 금융기관 대출 여. 부 확인  

2. 동사무소에서 전입신고 및 확정일자 받기     (계속)

칼럼니스트 소개 

김용철 대표

부동산 경매 전문가 

주택, 상가 전.월세 보증금 및 경매물건 권리분석 컨설팅 서비스 업체 업타운 대표