정부가 대출규제 정상화를 추진하면서도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제만큼은 기존 틀을 고수하는 것은 가계부채 문제가 여전히 한국 경제의 가장 큰 잠재 위험 요인이라는 점을 의식한 조치다.

가계의 상환능력이 개선된 게 아닌데 섣불리 DSR 규제를 완화할 경우 금리 인상 기조 속에 가계의 채무 상환 부담만 늘려 가계경제와 부동산시장의 불안정성을 키울 우려가 있기 때문이다.

정부는 DSR 규제의 골격을 유지하는 대신 이를 제외한 다른 규제를 단계적으로 풀면서 대출규제 정상화를 추진한다는 방침이다.

◇ DSR로 실제 상환능력 평가…7월부터 1억원 이상 적용

DSR란 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율을 뜻하는 지표다. 금융기관은 이를 통해 대출자의 상환능력을 가늠한다.

지난 7월부터 적용된 현행 DSR 규제(3단계)는 총대출액이 1억원을 넘으면 원칙적으로 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 않도록 하고 있다.

즉, 연 1억원 소득자가 연간 원리금 상환액으로 4천만원 넘는 돈을 지출하고 있다면 갚을 수 있는 능력 범위를 넘어서 돈을 빌렸다고 보는 것이다.

DSR 계산에 사용되는 총대출액에는 주택담보대출뿐만 아니라 일반신용대출, 자동차 할부대출, 카드론 등이 모두 포함된다. 다만, 전세자금대출은 포함되지 않는다.

이전에도 주택대출 시 소득 기준을 따지는 총부채상환비율(DTI) 규제가 있었지만, 다른 금융부채 상환 부담을 따지지 않아 실제 상환능력을 가늠하는 데 한계가 있다는 지적이 많았다.

◇ LTV 등 다른 대출규제는 정상화…"효과 제한적" 지적도

DSR 규제를 유지키로 한 대신 이를 제외한 다른 대출 규제는 단계적으로 정상화해 '주거 사다리' 형성을 보장한다는 게 정부의 방침이다.

앞서 정부는 지난 10일 부동산관계장관회의를 열고 기존에 발표한 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화의 적용 시기를 앞당기기로 했다.

다음 달 1일부터 규제지역 내 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건)에 대한 LTV 규제가 50%로 단일화된다. 투기과열지구의 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출도 허용된다.

15억원 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대를 허용하고, 임차보증금 반환 대출 보증 한도는 1억원에서 2억원으로 확대한다.

규제지역 내 서민·실수요자의 경우 LTV 우대 대출 한도를 4억원에서 6억원까지 늘린다.

현재 무주택자와 1주택자는 비규제지역의 경우 LTV가 70%, 규제 지역은 20~50%가 차등 적용되고 있다.

김주현 금융위원장은 10일 부동산 관계장관회의에서 "그동안 가계부채 관리를 위해 과도하게 유지돼온 부동산 대출 규제를 정상화해나가겠다"고 말했다.

다만, DSR 규제가 유지되는 이상 고소득자를 제외하면 LTV 등 다른 대출 규제 완화의 효과가 제한적일 것이란 지적도 나온다.

은행권 분석에 따르면 연봉이 5천만원인 무주택자가 14억원 아파트 구입 시 LTV 규제가 50%로 완화돼도 주택담보대출 최대 한도(금리 4.8%·40년 원리금 균등 분할상환 가정시 3억5천500만원)가 기존보다 늘지 않는 것으로 나타났다.

DSR 규제 한도(40%)를 이미 최대치로 적용받았기 때문에 LTV가 완화돼도 대출 한도에 영향을 받지 않는 것이다.

◇ 금리상승에 가계 채무부담 악화…"DSR 금융소비자 보호 측면도"

정부가 가계부채 관리를 위해 과도하게 이뤄진 부동산 대출 규제를 정상화하겠다고 밝히면서도 DSR 규제를 고수하는 것은 가계의 실질 채무부담이 더 악화할 우려가 있기 때문이다.

지난해 하반기부터 가계부채 증가세가 꺾이면서 부채 총량은 안정되고 있지만 금리 상승으로 취약 차주의 이자 부담은 더 늘고 있다.

한국은행이 더불어민주당 강준현 의원에게 제출한 자료에 따르면 2021년 말 기준 금융부채 고위험 가구는 모두 38만1천 가구로, 전체 금융부채 보유 가구 가운데 3.2%를 차지했다.

고위험 가구 판단 기준은 DSR 40% 초과 및 자산대비부채비율(DTA) 100% 초과 가구로 삼았다.

금리 인상 기조가 이어지는 가운데 정밀한 정책 고려와 설계가 전제되지 않은 채 섣불리 DSR 규제를 완화하면 고위험 가구의 상환 부담을 가중하고 나아가 부동산시장의 변동성마저 키울 수 있다.

김 위원장도 최근 DSR 완화 가능성에 대해 "지금 상황에서 DSR 규제는 신중하게 해야 한다는 생각을 기본적으로 갖고 있다"고 말했다.

DSR 규제는 금융사가 상환 능력을 넘어서는 과도한 대출을 하지 못하도록 사전에 방지함으로써 금융소비자 보호를 강화하는 성격도 함께 가진다.

금융당국 관계자는 "LTV 규제가 금융회사의 건전성 관리를 위한 담보 규제 성격이 강하다면 DSR 규제는 소비자 보호 측면도 가진다"며 "과도한 상환 부담을 지닌 차주가 대출을 못 갚게 되면 은행은 건전성에 문제가 없더라도 차주는 길에 나앉게 되는 상황이 발생할 수 있다"고 설명했다.

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