- 재산권에 기한 명도소송 특성상 상속인이 세입자 지위 승계 
- 상속인 없는 경우 상속재산관리인 선임해 소송절차 이어가야

[정욱진 기자]“계약 기간이 끝나도 세입자가 나가지 않아 명도소송을 제기했습니다. 문제는 세입자가 명도소송 도중 사고로 사망했다는 겁니다. 명도소송 특성상 피고가 세입자인데 사망한 상황이라 난처하기만 합니다. 어찌 됐건 피고가 사망하여 소송을 이어갈 수 없으니 제가 집을 돌려받은 것으로 판단해도 될까요?”

명도소송 중 예상치 못한 변수로 집주인이 혼란에 빠지는 상황이 종종 발생한다. 명도소송은 임대차 계약 관계에 따라 집주인과 세입자가 법적 다툼을 벌이는 소송이다. 하지만 소송 당사자 중 세입자가 사망한다면 소송 진행은 간단치 않다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “소송을 진행하던 중 피고(소송을 당한 사람)가 사망한다면 원칙적으로는 소송을 진행할 수 없다”며 “모든 소송에 해당하는 것은 아니지만 형사소송의 경우 피고가 사망한다면 공소권 없음으로 소송 자체가 진행 불가 판정을 받기도 한다”고 설명했다. 이어 “다만 명도소송은 재산권에 관련된 소송이기 때문에 세입자 사망 시 상속인을 대상으로 명도소송을 이어갈 수 있다”고 조언했다.

다시 말해 형사소송은 결론적으로 피고에게 벌을 내리기 위한 소송이라 벌을 받을 피고가 없다면 소송 성립이 불가능하다. 반면 재산권은 상속이 되기 때문에 명도소송은 상속인에게 책임이 넘어간다는 것.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.

명도소송 중 세입자가 사망했더라도 상속원리를 이용하면 소송을 어렵지 않게 진행할 수 있다.

주택 및 상가 임대차에서는 집주인(혹은 건물주)과 세입자가 채무 관계에 놓여있다. 즉 계약이 끝날 때 집주인은 집을 돌려받아야 하지만, 세입자 역시 돌려받을 보증금이 있다.

엄 변호사는 “채무 관계는 당사자가 사망하더라도 그의 상속인에게 지위가 승계되기 때문에 사망 문제로는 채무 관계가 정리되지 않는다”며 “이 같은 원리로 집주인은 세입자가 사망 시 점유권이 자신에게 넘어온다고 착각해서는 안 된다”고 말했다.

만약 세입자가 사망하여 상속인을 상대로 명도소송을 이어나가야 한다면 어떤 절차를 거쳐야 할까.

집주인은 먼저 피고를 세입자의 상속인으로 기재하여 법원에 ‘수계신청’을 해야 한다. ‘수계신청’이란 소송 중단을 막기 위한 절차로 상속인이 사망한 세입자의 지위가 되도록 하는 신청을 말한다. 이후 법원에서 피고 표시를 변경하라는 보정서를 받아 주민센터에서 세입자의 가족관계등록부 등을 토대로 상속인을 파악하여 소송을 진행하면 된다.

엄 변호사는 “이 과정에서 명심해야 할 점은 상속인이 몇 명인지 정확히 판단해야 한다”며 “만약 1순위 상속인이 여럿일 경우 그들이 사망한 세입자의 재산권을 책임질 공동상속인이기 때문에 상속인 모두를 피고로 특정해야 한다”고 강조했다.

한편 집주인이 사망한 세입자의 상속인을 수소문했지만, 상속인이 존재하지 않는다면 어떻게 대처해야 할까.

이 경우에도 집주인은 함부로 세입자의 집에 들어가는 일은 피하도록 하고 상속재산관리인 제도를 이용하면 된다.

상속재산관리인이란 채무자의 상속인을 파악할 수 없을 때 채무 관계에 있는 사람이 법원에 신청하여 망인(돌아가신 분)의 재산을 관리할 사람을 선임하는 제도다.

엄 변호사는 “상속재산관리인이 선임되면 세입자의 상속재산을 관리할 대리권이 생기기 때문에 소송을 진행할 수 있다”면서도 “다만 집주인은 세입자에게 전세금을 반환할 의무가 있기 때문에 상속재산관리인에게 보증금을 반환하고 이후 상속재산관리인은 상속인이 없는 보증금을 나라에 귀속하는 절차를 진행하게 된다”고 말했다.

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