- 채권 양도, 양수 계약을 맺지 않았다면 전 건물주에게 연체된 임대료 내야
- 건물주가 바뀌면 제소전화해 신청도 다시해야

[편집국]“제가 2기에 해당하는 임대료를 연체 중입니다. 임대료를 더 연체한다면 제소전화해 조서 위반으로 강제집행을 당할 위기에 처해있습니다. 문제는 강제집행을 원하지 않아 임대료를 내고 싶은데 건물이 매매되어 건물주가 바뀌었다는 겁니다. 저는 누구에게 연체된 임대료를 내야 하나요?”

세입자가 제소전화해서 조서를 어겼다면 건물주는 임대차 계약해지와 강제집행을 신청할 권한이 생긴다. 따라서 화해조서를 이미 위반했거나 위반할 위기에 있는 세입자는 제소전화해를 맺은 건물주와 합의를 하거나 조서를 위반하지 않도록 노력해야 한다. 하지만 합의를 할 건물주가 바뀐 상황이라면 세입자의 의무 이행은 간단치 않다. 

5일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “제소전화해를 신청하는 주된 목적 중 하나는 세입자가 3기에 달하는 임대료를 연체하지 않도록 하는 것”이라며 “세입자도 3기 이상 임대료를 연체했다면 조서 위반임을 알기 때문에 장사를 계속하고 싶다면 화해 조항을 늦게라도 지키는 경우가 많다”고 말했다.

이어 “만약 이 과정에서 연체된 임대료를 받을 건물주가 바뀌었다면 세입자는 건물주 간 채권 양도, 양수 계약부터 확인해야 한다”고 조언했다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

채권 양도, 양수 계약은 건물이 매매 되었을 때 기존 건물주와 새 건물주 간 이뤄지는 채권 관계 승계 계약이다. 즉 전 건물주와 세입자 간 채무 관계를 새 건물주에게 승계한다는 뜻이다.

엄 변호사는 “만일 건물주 간에 채권 양도, 양수 계약이 이뤄진 경우라면 세입자는 새 건물주에게 연체된 임대료를 내야 제소전화해 조서 위반을 피할 수 있다”며 “건물주 간 채권 계약이 이뤄지면 반드시 세입자에게 이를 통지해야 효력이 생기기 때문에 세입자는 어렵지 않게 채권 계약 사실을 알 수 있다”고 귀띔했다.

반면 전 건물주가 새 건물주와 채권 계약을 하지 않았다면 세입자는 누구에게 연체된 임대료를 줘야 할까.

엄 변호사는 “건물주 간 채권 계약이 이뤄지지 않았다면 세입자는 전 건물주에게 연체된 임대료를 줘야 한다”면서도 “다만 전 건물주가 되는 순간 건물주의 지위는 상실되고 제소전화해 효력도 없어지기 때문에 화해조서 위반은 될 수 없다”고 설명했다.

그러면서 “만약 채권 계약이 이뤄지지 않은 상황에서 세입자가 연체된 임대료를 주지 않는다면 전 건물주는 명도소송이 아닌 채무에 대한 별도의 손해배상청구소송을 제기해야 한다”고 부연했다.

한편 건물주가 바뀌면 제소전화해도 그대로 사용할 수 없고, 승계집행문을 부여받아야 한다. 

엄 변호사는 “제소전화해는 성립을 맺는 당사자 특정이 중요하기 때문에 당사자 중 한 명인 건물주가 바뀐경우 계약해지사유가 발생하면 기존 제소전화해의 승계집행문 부여 신청을 해야 한다”면서도 “다만 건물주가 바뀌어도 임대차 계약은 그대로 유지되기 때문에 계약서는 새로 작성하지 않아도 된다”고 전했다.

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