□ 최근 공급망 차질 등에 따른 자재값 상승분을 건축비에 신속 반영
□ 분양가 심사 기준 및 절차를 합리화하고, 투명성도 제고

[편집국]국토교통부(장관 원희룡)는 21일(화) ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 논의·확정했다고 21일 밝혔다.

원 장관은 이날 오전 제1차 부동산관계장관회의를 통해 “실제 사업 주체가 부담하고 있으나 분양가에 반영되지 않고 있는 비용과 최근 자재비 상승분을 반영해 제도를 합리적으로 운영하는 데 중점을 뒀다”며 이같이 말했다.

그러면서 분양가상한제와 관련해 “정비사업 추진에 필수적인 세입자 주거 이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주 금융비 등 여러 비용이 그동안 분양가에 반영되지 못했던 불합리함을 개선하겠다”면서 “2008년 이래 그대로인 자재 가격 조정 항목을 교체하고 철근·레미콘 등 주요 자재 가격이 15% 이상 상승 시 기본형 건축비를 조정하도록 하겠다”고 설명했다.

이어 “분양가 심사 절차의 객관성·공정성을 제고하기 위해 외부 전문가가 포함된 택지비 검증 위원회를 신설하겠다”고도 했다.

그는 HUG 고분양가 심사제와 관련해선 “분양가 산정을 위한 인근 시세 조사 시 10년 초과 노후 주택을 제외하는 등 객관성을 높이겠다”며 “건축비 상승에 대응한 자재비 가산제도를 도입해 사업 주체의 부담을 경감하겠다”고 말했다.

원 장관은 또 이날 논의될 임대차 시장 보완 방안에 더해, 근본적인 임대차법 개정 논의를 시작해야 할 때라고도 밝혔다.

그러면서 “전문기관 연구용역 등을 통해 임대차법 도입 이후 주택시장 영향, 국민 불편 사례 등을 입체적으로 분석하면서 법무부 등 관계부처와 심도 있는 논의에 착수하겠다”며 “특히 충분한 사회적 공론화와 국민 공감대에 기반한 입법을 위해 여야정 협의체와 같은 논의 기구를 구성하는 방안을 다시 한번 국회에 제안한다”고 설명했다.

원 장관은 이 밖에 앞서 약속했던 ‘250만호+α(알파) 주택공급 계획’과 ‘청년 맞춤형 주거 지원 방안’ 등에 대해서도 조만간 청사진을 제시해 계획대로 추진해 나가겠다고 언급했다.

분양가상한제 및 고분양가 심사제도는 그간 신축 주택의 저렴한 공급등에 기여해 왔으나, 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 등 경직적 운영에 대한 현장의 개선 요구도 많았다.

한편 오늘 발표한 분양가 제도운영 합리화 방안의 주요 내용은 다음과 같다.

< 분양가상한제 개선 방안 >

① 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영에서 현행 도심 등에서 추진되는 정비 사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주ㆍ명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요되나, 그동안은 분양가 산정시 택지 사업과 동일한 방식이 적용되어 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하는 불합리한 측면이 있었다. 그러나 앞으로는 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영할 계획이다.

▶주거이전비,▶영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을, ▶명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다 ▶조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영하고, ▶총회 등 필수소요 경비도 반영하되, 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 총회 등 필수소요 경비*는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다.

다만, 위와 같은 비용이 발생하지 않는 공공택지의 경우, 제도개선에 따른 분양가 영향은 발생하지 않는다.

② 자재값 상승으로 인한 공급애로 해소에서 현행 기본형건축비는 정기고시(3,9월) 외에도 주요 자재가격 급등시 비정기 조정 제도가 있으나, 제도도입(’08.7) 이래 조정항목 자재가 그대로 유지되어 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었다.

아울러, 엄격한 요건으로 최근처럼 여러 자재값이 동시 상승하는 상황에서는 조정이 어려운 측면이 있었다.

이에 개선 계획으로 자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록, 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가한다.

PHC 파일, 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체ㆍ추가하는 한편, 단일품목 15% 상승시 외에도, 비중 상위 2개 자재(레미콘ㆍ철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리ㆍ마루ㆍ거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다.

* 개선안(기본형건축비 중 비중) : (現) 레미콘, 철근, PHC파일, 동관 → (改) 레미콘(4.19%), 철근(4.08%), 창호유리(1.5%), 강화합판 마루(1.49%), 알루미늄 거푸집(1.28%)

단일품목 15% 상승시 외에도, 비중 상위 2개 자재(레미콘ㆍ철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리ㆍ마루ㆍ거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다.

③ 분양가 심사절차 합리화 및 투명성 제고에서 현행은 그동안 민간택지 택지비 산정시, 감정평가 결과를 부동산원에서 비공개로 검증해왔으나, 해당 감정 평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다는 지적이 있었다.

그러나 앞으로는 택지비 검증의 객관ㆍ공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록, 택지비 검증위원회를 신설하여 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고, 감정평가 가이드라인①, 부동산원 검증기준➁도 보다 구체화할 예정이다.

▶ 감정평가 시 오기·오산 등 단순 오류가 발생하지 않도록 주요 오류사례 안내 ▶정성평가 기준(예: 비교사업장 선정기준) 구체화 등

HUG 고분양가심사제도 개선 방안에서는 분양가 상한제와 별도로, 주택도시보증공사(이하 ‘HUG’)도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진한다.

분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이, 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는“자재비 가산제도”를 신규 도입할 예정이며, 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고, 비교사업장 선정시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 예정이다.

정부는 이와 같은 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행하여 시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진할 계획이며 분양가상한제 개선 관련해서는 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다.

금번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다.

민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용된다.

고분양가 심사제도는 HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다.

 

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