경기도 성남시에는 판교 공공택지에 LH가 공급한 10년 공공임대아파트 외에 대방건설, 부영건설, 진원건설, 모아미래도건설 등 4개 민간 건설사가 공급한 10년 공공임대아파트가 있다. 

성남시는 2006년 2월 주택건설사업 승인과 3월 입주자모집공고를 승인했고, 입주 10년이 된 2019년에 분양전환 승인을 완료했다.

그런데, 민간4개 단지 임차인들은 분양전환가격 산정이 잘못됐다며 성남시를 상대로 행정소송과 건설사를 상대로 민사소송을 제기하는 등 각종 소송이 한창 진행중에 있다.

지난 8월 국회 국토교통위원회에서 김현미 국토부장관이 10년 공공임대아파트에 대해  분양이 순조롭게 이뤄지고 있다고 말한 것과는 거리가 먼 상황으로 민간4개 단지뿐만 아니라 LH에서 공급한 10년 공공임대아파트도 소송이 진행 중이거나 소송을 준비중인 것으로 확인됐기 때문이다.

분양전환이 90% 이상이 된 곳도 있으나 어쩔 수 없이 분양받고 부당이득반환소송을 추진하고 있어 분양전환이 순조롭게 이뤄지고 있다고 볼 수가 없는 실정이다.

성남시가 승인한 판교 민간4개 단지 중 행정소송 2건, 민사소송 3건, 명도소송 5건 등 소송이 가장 많이 진행되고 있는 대방건설(주)이 공급한 대방노블랜드아파트(이하 ‘대방아파트’)에 대해 무엇이 문제인지 알아봤다.

대방아파트는 2019년 9월에 대방건설(주)이 감정평가금액으로 분양전환을 신청했고 성남시가 승인을 했다.

먼저 올해 1월 수원 지방법원에서 분양전환절차를 중지하라는 가처분 판결을 내렸는데도 대방건설(주)이 임차인들에게 명도소송까지 제기한 건 납득이 안가는 부분이다.

성남시는 2006년 대방아파트의 입주자모집공고를 승인하면서 분양가인하 요청공문을 두 차례나(2006.3.18, 3.22) 보냈고 임차인모집공고(안)에는 대방아파트가 분양가상한제에 해당된다고 했다.

판교는 공공택지로 성남시에서 감정가격이하로 할인된 가격으로 대방건설에 택지를  저렴하게 공급했다.
 
또한, 대방건설은 임대주택법에 따라 주택가격을 산정(택지비+건축비)해 분양가격과 임대보증금을 명시, 성남시가 승인을 했다.

그리고 집주인이 부담하는 분양 아파트인 경우 납부하는 취․등록세와 재산세는 물론 발코니 확장비를 임차인들이 부담했다.

여기까지 살펴본 바를 정리하면, 공공택지에 주택법에 따라 건설사업 및 입주자모집공고(안)를 성남시가 승인했다.

그리고 임대주택법 시행규칙 제2조의3 분양전환가격 등의 공고에 따라 분양전환가격 산정기준에 의해 산정한 주택가격을 공고하게 되어 있어 대방건설(주)이 산정하고 성남시가 승인한 분양금액이 위 표에 나타나있다.

입주자모집공고 시 공고한 가격이 분양전환가격의 산정기준에 의해 산정했는데 만일  분양전환가격이 감정평가 금액이라면 당시에도 감정평가를 실시하고 그 가격을 공고했어야 한다.

하지만 감정평가 한 금액이 아닌 산정기준에 의해 산정한 금액을 공고했다.

그리고 임대주택법에 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준을 보면 공공택지의 경우 택지비는 그 공급가격[성남시가 대방건설(주)에 공급한 가격]이라고 되어 있다.

결국, 당초 분양전환가격 산정기준에 따라 산정한 분양가격이 감정평가금액을 초과하지 않는다면 그 분양가격 이하(분양가상한제)로 분양전환을 하면 된다는 것이다.

그런데, 2019년 8월 분양전환 승인을 한 달 앞두고 대방아파트 임차인들이 성남시   공동주택과(현재 분양전환 승인 담당부서) 담당팀장을 면담한 녹취록을 들어보면 담당팀장은 “2006년에 성남시 주택과(당시 입주자모집공고 승인 담당부서)에서 승인한 문서를 인정하지 않는다”라고 했다.

성남시에서 승인한 문서를 인정 안하고, 결국 입주자모집공고(안)을 무시하고 분양전환 승인을 한 것으로 성남시 분양전환 담당팀장이 한 말이라고는 믿기 어려웠다.

2019년 9월 성남시에서 분양전환 승인을 완료한 상황에서 성남시가 2020년에 이상한 공문을 대방건설(주)에 두 차례나 보냈다. 그 문서를 보면 다음과 같다.

우선 성남시가 2006년에 승인한 임차인모집공고(안) 승인내용 중 분양가상한제가 어떤 의미인지에 대해 대방건설(주)에 의견을 조회한 문서(주택과-8603, 2020.5.12.)를 보냈다.

입주자모집공고를 할 때에는 분양전환가격의 산정기준에 의해 산정한 주택가격을 공고해야하고 그 가격을 성남시가 분양가격으로 승인했고 분양가상한제를 준수했다고 했다.

분양가상한제는 10년 만기 후 분양전환 할 때 그 분양전환 산정기준에 의해 산정한   분양가격 이하(분양가상한제)로 공급해야 된다는 것으로 상당히 중요한 의미가 있다.

판례를 보면 입주자모집공고 당시는 표준건축비로 분양가격을 산정하지만 분양시점에는 실제 건축비로 산정해야한다고도 했다. 

- 수원지법, 2012. 10. 9., 2011가합14165 -

표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구

별되고, 구 임대주택법 시행규칙 별표 1에서 말하는 건설원가 산정에 반영되는 건축비는 표준건축비가

아닌 실제 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하다.(대법원 2009다97079 전원합의체 판결 참조)

주택법 제38조에 따라 공공택지에서 공급되는 모든 주택은 분양가격 이하로 공급(분양가상한제) 해야 한다. 다만, 주택법에 따른 분양가상한제에 의한 주택가격 산정이 아닌 임대주택법에 따른 주택가격을 산정해야하고 성남시도 그렇게 산정한 분양가격을 승인한 것이다.(주택법과 임대주택법의 분양가격 산정기준이 다름)

성남시가 대방건설(주)에 문의한 공문에 대해 대방건설(주)이 성남시에 회신한 내용을 보면 대방건설(주)은 임차인모집공고문에는 분양가상한제라는 문구를 삭제했다는 것이다.

성남시에서는 승인한 임차인모집공고(안)에 분양가상한제라는 의미에 대해 문의했는데 대방건설(주)은 임차인모집공고문에는 분양가상한제라는 문구를 삭제했다는 것이다.

성남시가 승인한대로 건설사가 공고를 하지 않았음을 알 수 있는 부분으로 입주자모집공고 승인은 주택법에 따라 승인권한이 있는 행정청인 성남시가 승인을 했는데 승인한 대로 공고를 안했다고 답변을 한 것이다.

승인한대로 공고를 안 한 거라면 법적 승인절차는 무시되고 임대보증금, 임대료는 물론 분양전환가격도 건설사 마음대로 산정할 수 있다는 말인가?

그리고 대방아파트 임차인들이 성남시와 행정소송중인 가운데 보조참가인인 대방건설(주)이 성남시의 행정지도 이후 분양가상한제라는 문구를 삭제하고 재 승인을 받았다고 법원에 준비서면을 제출한대대해 대방아파트 주민이 성남시에 정보공개 청구한 답변서를  보면 성남시는 재승인 문서가 없다고 했다.

행정소송의 원고는 대방아파트 임차인들이고 피고는 성남시로 피고 보조참가인이 대방건설이다.

피고인 성남시가 보조참가인이 법원에 제출하는 준비서면 내용도 모르고 있는 것도   이해가 안가지만, 보조참가인이 성남시에 재 승인을 받은 공문이 있다는 거짓자료를   제출한 것에 대해 행정소송중인 수원 지방법원 재판부와 힘들게 소송하고 있는 임차인들을 무시하는 처사라면서 소송중인 주민들은 성남시나 건설사 모두 비판했다.

사실 임차인모집공고(안)에 분양가상한제에 해당된다는 문구가 없었다고 해도 ‘공공택지에서 감정가격이하로 공급하는 모든 주택은 분양가격 이하(분양가상한제)로 공급’해야 하는 것은 강행규정이다.

판교 민간4개 단지 내 집 찾기 소송추진 위원회 사무총장은 “분양전환 승인을 하기  전에 분양가상한제에 대해 성남시에 직접 찾아가 설명도 했다. 그런데, 이제 와서 성남시가 승인한 내용을 건설사에 문의한다는 게 도대체 무슨 의미인지, 승인한 내용도 모르고 분양전환을 한 성남시가 행정청인지, 아니면 지금이라도 분양전환을 다시 검토하겠다는 건지...”라며 말을 잇지 못했다.     

성남시가 대방건설(주)에 보낸 공문은 또 있었다. 성남시가 승인한 대방아파트에 대한 주택건설사업계획승인(주택과-3383호, 2006.2.28.)서를 보면 총사업비가 599억원이라고 기재되어 있는데, 입주자모집공고(안) 승인 시 에는 총사업비가 634억원이라고 되어 있다.

당초 사업비보다 약 35억원이 증가된 금액으로 입주자모집공고(안)을 승인했고, 총사업비 변경 시에는 사업계획(변경)승인을 받아야 하나 승인을 받지도 않았다.

이에 대해 사업계획승인과 입주자모집공고 승인권자인 성남시가 분양가격과 사업계획승인 시 총사업비 차이가 발생한 사유에 대해 대방건설(주)에 자료를 제출하라고 문서(주택과-17678, 2020.9.22.)를 보낸 것이다.

참고로, 대방건설(주) 재무제표 감사보고서를 보면 실제 투입된 사업비는 551억으로 부풀려진 총사업비로 인해 분양가격이 상승하고 임대보증금 및 임대료를 임차인들이 더 부담한 것이다.

성남시에서 승인한 분양가격(634억원)의 90%인 570억원을 임대보증금으로 납부했고, 발코니 확장비용도 34.7억원으로 임차인들이 부담해 총 604.7억원을 대방건설(주)에 납부하고 입주해 입주당시부터 건설사는 투입한 금액대비 최소 53억원 이상의 이득을 남긴 것으로 나타났다.

분양가격의 10%는 자기자금이자로 매월 임대료에 포함하였고 집주인이 내는 취‧등록세, 재산세 등 보유세도 임차인들이 모두 부담했다.

사업계획승인과 입주자모집공고 승인권자인 성남시가 가장 중요한 총사업비 검토도 안하고 승인을 했고 이제 와서 총사업비 변경 사유를 건설사에 문의한 것이다.
  
판교 10년 공공임대아파트는 공공택지에서 건설되어 택지를 건설사에게 15~30% 이상 저렴하게 공급했고 건축비도 일반주택 표준건축비보다 30%가 낮아 일반분양아파트에 비해 약 30% 저렴하게 건축할 수 있었다.

공공택지에서 공급되는 일반아파트도 분양가격이하로 공급하는데 임대아파트를 일반분양아파트 대비 시세 90%로 감정평가로 분양한다면.....저렴하게 택지를 공급받고 건축비도 30% 저렴하게 건설한 임대주택을.... 상식적으로 이해가 가지 않는 부분이 분명히 있었다.

무엇보다 분양전환은 입주자모집공고 당시 분양전환 산정기준에 따라 주택가격을 공고하게 되어있어 입주자모집공고 승인문서가 분양전환 산정의 기준이 되는 것인데 그 내용도 모르고, 아니 인정도 안하고 분양전환 승인을 완료했고, 지금에 와서야 그 내용을 건설사에 문의하는 성남시가 100만 시민의 행정청인지 도저히 납득이 가지 않고 있다.

 

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