[취재 인터넷언론인연대 취재본부=최용제 / 김승호 기자]국내 재건축 단일 사업으로 가장 큰 규모인 송파 헬리오시티의 소유권 보존 등기를 위한 관리처분총회가 다시 한 번 시도된다. 가락시영아파트 주택재건축정비사업조합(이하 조합)은 지난 10월 12일 조합정관 17조에 의거 총회소집을 공고했다.

소유권보존등기를 위한 총회를 오는 10월 31일(토) 오전 10시 송파 책박물관 주차장에서 개최한다고 공고한 것. 이번 총회에 상정된 안건은 ▲소유권 보존등기를 위해 필요한 ‘관리처분계획 변경의 건’과 ▲입주 전 ‘하자’와 관련한 소송 대리인 선정 추인의 건 등 2개다.

이와 관련 조합원들이 가입해 활동하고 있는 SNS를 통해서 여러 가지 의문과 질문들이 쏟아진다. 주요 의문과 질문에 대해 <인터넷언론인연대> 취재본부는 18일 조합측의 입장을 들어 보았다. 

◆ “970억 회계 관련 고발사건 혐의 없음 각하 결정 받아”  

- 지하철연결통로공사와 관련하여, 총회 의결 없이 계약 체결하고, 대금을 집행한 것 등과 관련한 고소 건은 검찰에서 조사가 진행되고 있는데 어떻게 진행되고 있는지. 그리고 조합 입장은?

“조합은 2018년 12월 준공예정일을 앞두고 송파구청과 협의하여 지하철연결통로공사의 추정공사비를 예치하는 조건으로 준공인가를 받기로 하였다. 송파구청에 예치할 추정공사비 산정 근거를 마련하고자 2019년 1월 추정공사비 예치금 납부를 위한 형식적 변경계약서를 작성하였다. 이는 예치금 납부 근거를 마련하기 위한 형식적 계약서 작성일 뿐 조합원에게 부담이 되는 계약체결이라 볼 수는 없다 할 것이다.

조합이 지하철연결통로공사와 관련하여 지급한 공사대금은 총회 의결을 받은 최초 계약의 도급금액 95억원 범위 내에서 이미 완료한 공사에 대한 기성금을 지급한 것이지, 총회 의결 없이 체결된 계약에 근거하여 기성금을 지급한 것이 아니다.

조합은 2020년 5월 지하철연결통로공사와 관련한 실시계획인가가 고시됨에 따라 확정된 설계도면을 반영하여 공사비를 산정하고, 이에 대하여 2020년 7월 11일 총회의결을 받은 후 2020년 7월 24일 지하철연결통로공사에 관한 변경계약(약44억 증액)을 체결하였다. 조합은 검찰수사에서 위와 같은 사실관계를 상세히 진술하였고 적법한 절차에 따라서 업무를 수행하였다고 판단하고 있다”  

- 회계 관련 잘못(조합원 분양수입금 관련)이 있다는 조합원의 고소 진행 상황은 어떻게 진행되고 있는지. 그리고 이에 대한 조합 입장은?

“2020년 10월 8일 서울동부지방검찰청은 970억 회계 관련 고발사건에 대하여 위 사건은 범죄 혐의에 대한 증거자료가 부족하고 고발인의 고발취소 내용의 진술서가 제출됨에 따라 검찰사건사무처리규칙 제69조제3항제5호에 의거하여 ‘각하’로 불기소결정을 하였다.

일부 조합원이 제기한 조합의 회계부정 의혹은 회계처리와 조합원 분담금 산정을 위한 관리처분계획 수립업무에 대한 오해에서 비롯된 것으로 보인다,

개별조합원이 부담하는 착공 후 이주비 이자(총회의결에 따라 개별조합원이 조합에 이주비 이자를 납입하면 조합은 개별조합원에게 발생한 이주비 이자를 금융기관에 대납함)는 조합의 회계처리에는 반영되었으나 조합원분담금과는 관련이 없기에 관리처분계획에는 반영하지 않는 것임에도 불구하고 전문가가 아닌 일부 조합원이 이를 회계처리에 부정이 있다고 오해한 것으로 판단된다”

- 10월 31일 총회에서 1번 안건인 추가분담금 문제가 해결되면 언제쯤 소유권보존등기등기가 가능하게 되는 건지? 

“조합은 10월 31일 총회에서 관리처분계획변경의 건이 의결되면, 송파구청에 관리처분계획변경인가신청, 이전고시, 건축물관리대장생성 등의 업무를 거쳐 2021년 1월경 소유권보존등기를 신청할 예정이나 조합원들의 조속한 재산권 행사를 위하여 최대한 빠른 시일 내에 소유권보존등기가 완료될 수 있도록 업무를 추진하고 있다”

- 지난 5월 14일 법원은 상가 일부에 대해 종전 상가의 구분 소유자들이었던 조합원을 대상으로 한 동호수 배정은 무효라고 판단했다. 이 소송이 추가분담금이나 등기에 영향을 끼치는 것은 없는지

“위 동·호수배정 무효소송은 추가분담금이나 소유권보존등기와 관련이 없다. 상가부분은 아파트부분과 독립정산제로 재건축사업이 진행됨으로 아파트 추가분담금과는 아무런 관련이 없으며, 조합은 위 판결에 불복하여 서울고등법원에 항소를 제기하였고, 대법원 판례도 현실적으로 입주를 마치고 이에 따른 수많은 법률관계가 형성되어 있다면 설사 동·호수 배정이 무효라 하더라도 이에 대한 손해를 배상하는 것은 별론으로 하더라도 입주를 마친 호실에 대한 동·호수를 재배정하는 것은 불가능하다고 판단하고 있음으로 소유권보존등기에도 영향이 없을 것이라는 입장이다” 

- 2호 안건으로 조합은 입주 전 ‘하자’와 관련한 소송 대리인 선정 추인의 건을 내세웠는데 이에 대한 상당한 반발이 감지된다. 조합이 하자 소송 대리인 선정을 해야만 했던 이유는 무엇인가?

“조합은 도급계약당사자로서 무단설계변경하자와 미시공ㆍ변경시공 등 도급계약위반에 해당하는 하자담보책임을 추궁할 수 있는 법률상 권한이 있다.

반면에 입대의는 해당 권리 자체가 없으므로 구분소유자들로부터 집건법상 하자담보추급권을 양수해야만 소송제기가 가능하다(입대의는 준공후 하자에 국한하여 하자보험증권상 권리만 행사할 수 있음). 

그런데 집건법상 구분 소유자들의 하자담보추급권은 도급계약이 아닌 '아파트분양계약'을 기준으로 판단한다. 따라서 구분 소유자는 도급계약위반에 따른 하자담보책임을 추궁하기 힘들고 가사 일부 가능하다해도 책임범위가 조합의 권리 보다 훨씬 협소할 수밖에 없다. 따라서 조합이 하자소송을 제기하는 것이 훨씬 유리하다.

이점은 소송실적으로 뒷받침된다. 평균적으로 입대의가 제기한 하자소송의 승소판결금은 세대당 150만원에서 200만원 정도다. 그런데 재건축조합이 제기한 하자소송에서는 승소판결금이 300만원을 초과하는 것이 보통이다.

입대의가 하자소송을 제기하는 경우 조합을 피고로 삼게 된다. 구분소유자 절대다수가 조합원인데 조합을 상대로 소송을 제기하는 것은 자기 자신을 상대로 소송하는 거나 마찬가지로서 자가당착에 해당하고 자칫 추가분담금이 발생할 여지도 배제할 수 없다.

조합은 임대아파트도 하자소송대상에 당연히 포함시킬 수 있다. 그러나 입대의는 임대아파트에 관해서는 하자담보추급권을 양수할 수 없어 소제기가 불가능하다.  

조합 소송대리인은 재건축아파트하자소송에 특화된 전문로펌이다. 반면에  입대의측 소송대리인은 재건축아파트 하자소송 실적이 미미하다(잠실리센츠아파트 하자 소송에서 세대당 130만원 승소함)”

- 조합장의 임기가 내년 3월말 종료되는데 일각에서는 소송을 이유로 물러나지 않을 것이라는 시선이 있는 것 같다. 이에 대한 입장은? 그리고 조합장 임기가 만료되면 총회 개최를 통해서 새롭게 선출되는지 향후 절차를 말해 달라

“조합관련 소송은 조합장이 아닌 법인인 ‘조합’이 소송당사자임으로 조합장의 임기는 조합관련 소송과 관련이 없습니다. 조합은 조합장 임기 만료시 도시정비법 및 조합정관에 따라 조합장을 선임할 예정이다”

- 1호 안건이 통과되면 향후 또 다시 추가분담금이 발생할 가능성이 있는지

“조합은 금번 총회에 상정된 관리처분계획변경(안) 수립시 조합청산시까지 소요예상비용을 반영하였음으로 더 이상의 추가분담금이 발생하지 않을 것이라고 판단하고 있다. 또한, 조합원들에게 추가분담금을 부과하기 위해서는 또다시 이에 대한 조합원 총회 의결이 있어야 하나 현실적으로 불가능하다고 보여진다”

- 통과후 어떤 절차를 통해 등기가 개인소유로 이전되는지. 즉 보존등기후 다시 소유권등기 해야 하는데 조합원은 조합원 명의로 바로 일반 분양자는 조합명의로 각 보존 등기 후 개별이전등기 되는 건지?  

“조합은 총회 의결 후 조합원이 분양받은 아파트 및 상가에 대한 소유권명세를 첨부하여 관리처분계획인가 및 이전고시를 하게 된다. 

조합은 이전고시 후 조합원의 소유권명세가 첨부된 이전고시 조서를 첨부하여 법원에 소유권보존등기를 신청하고, 등기관은 이전고시 조서에 첨부된 소유권명세와 등기신청서를 확인하여 개별조합원명의로 소유권보존등기를 하고, 개별조합원의 소유권에 대한 등기는 이로써 완료되는 것이지 별도의 소유권이전등기는 하지 않는다.

조합이 일반에게 분양한 건물은 사업시행자(건축주)인 조합명의로 소유권보존등기를 완료하고 일반분양자에게 소유권이전등기를 하게 된다.

참고로 소유권보존등기는 부동산 소유자가 본인의 소유권을 보존하는 최초의 등기(재건축조합원의 경우 본인이 출자한 부동산 및 현금으로 자신 소유의 건물을 신축한 경우에 해당되어 공급받은 신축 아파트에 대한 소유자로서 소유권보존등기 명의인이 됩니다.)  소유권이전등기는 등기된 부동산에 대하여 소유권이 이전된 경우에 하는 등기를 뜻한다”     

- 분양금 총액과 은행거래내역서에서 970억원 차이가 난다는 지적이 있다. 또 분담금이 전체조합원 6568명인지 아니면 6541명인지.

“970억원은 개별조합원이 부담하는 착공 후 이주비 이자예상액이며, 개별조합원이 부담하는 착공 후 이주비 이자(총회의결에 따라 개별조합원이 조합에 이주비 이자를 납입하면 조합은 개별조합원에게 발생한 이주비 이자를 금융기관에 대납함)는 조합의 회계처리에는 반영되었으나 조합원분담금과는 관련이 없기에 관리처분계획에는 반영하지 않는 것으로 회계처리와 관리처분계획에 대한 오해에서 비롯된 것으로 보인다.

기존 2채 이상의 주택을 가진 조합원 세대를 포함하면 기존 가락시영아파트 기준으로 6568세대가 분담금을 부담하나, 신축아파트 기준으로는 6541세대(기존 2이상의 주택소유 세대가 신축 1세대를 분양받음)가 분담금을 부담하게 된다”   

- 조합원들에게 추가로 하시고 싶으신 말은

“금번 총회에 상정된 안건은 헬리오시티의 정상적인 재산권 행사와 등기지연에 따른 전체 조합원의 손실을 방지하기 위한 중요한 안건으로 조합원님께서 반드시 의사결정에 참여해 주실 것을 부탁드립니다. 특히, 제1호 관리처분계획변경의 건은 전체 조합원의 과반수이상의 동의를 받아야 하는 안건으로 조합원 한분 한분의 적극적인 지지와 참여가 매우 중요함을 인식하시여 주시기 바랍니다.

조합은 관련법령을 준수하여 적법하게 재건축사업을 진행하였으며, 증액된 정비 사업비는 적법절차에 따라 집행을 할 예정입니다. 향후 위법행위가 확인되면 법원의 판단에 따라 모든 법적 책임을 부담하도록 하겠습니다. 총회에 조합원 여러분의 적극적인 관심과 협조를 부탁드립니다”

한편 조합은 일부 조합원들의 불필요한 소송과 고소 사건 여기에 더해 각종 민원 등으로 몸살을 앓고 있다. 심지어 한 조합원은 무차별적인 정보공개를 통해 조합 업무를 방해했다. 조합원 A씨가 청구한 정보공개 및 진정서가 2018년부터 지난 9월말까지 73건에 이른다. 자료복사금액만 4,776,200원에 이른다. 그럼에도 찾아 간 것은 12건에 납부금액은 139,400원 뿐이었다. 찾아가지 않고 있는 건수만 14건에 4,636,800원에 이른다.

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