문재인 대통령은 2017년 국회 시정연설에서 10년 공공임대주택은 10년이면 내 집이 된다고 했는데 국토교통부 김현미 장관은 이 정책을 폐기한다고 했다. 무엇이 문제인지 심층취재했다.

판교 10년 공공임대주택을 보면 무주택 서민을 대상으로 하여 공공택지에 할인된 가격에 택지를 건설사에게 저렴하게 공급했고, 일반분양 주택 표준건축비보다 30%나 저렴한 표준건축비를 적용해 품질이 낮고 분양가가 낮을 수밖에 없는데 분양전환을 일반분양 주택 대비 시세 감정평가라는 상식적으로도 이해 할 수 없는 일이 일어나고 있다.

10년 공공임대주택을 알기위해서는 16년 전으로 거슬러 올라가야한다.

10년 공공임대주택은 2004년 참여정부 당시 ‘목 돈 모아 내 집 마련’이라는 취지로 자가 주택 자금마련 기간을 충분히 부여한 뒤 분양전환을 해 서민과 중산층의 실질적 내 집 마련을 지원하기 위해 시행됐다.

임대주택 재고확충 효과를 감안해 5년 임대주택을 10년 장기임대주택으로 전환하는 정책기조를 유지, 무주택 저소득층의 주거안정을 위해서는 임대기간을 장기화하는 것이 바람직하다며, 2005년 4월27일 임대주택정책 개편방안을 발표하면서 임대주택 건설 확대를 위해 공공택지에 10년 공공임대주택 건설을 민간건설사도 참여할 수 있도록 했다.

소득에 관계없이 청약신청 할 수 있는 5년 공공임대와 다르게 10년 공공임대는 소득이 많은 사람은 청약신청을 할 수 없게 해 저소득층이나 중산층에게 내 집 마련 기회를 주겠다는 취지지만 10년이라는 장기간에 걸친 임대사업자의 부담을 덜어주기 위해 택지비를 저렴하게 공급하면서, 주택건설에 소요되는 비용을 장기저리로 대출해주는 국민주택기금 지원이나, 임대보증금(분양가의 최대 90%)과 자기자금이자로 회수할 수 있게 했고, 수선유지비와 화재보험료, 감가상각비 등 임차인이 5년 공공임대보다 더 많이 부담을 하게 했다.

 

무엇보다 청약통장 사용과 통장 소멸, 10년간 재당첨 제한, 10년 후 분양전환 시 까지 무주택 유지, 집 주인이 내야하는 재산세 등 보유세도 임차인이 부담하는 등 내 집 마련을 목적으로 만들어진 것이 바로 10년 공공임대주택이다.

2005년도에는 공공택지 안에서 짓는 모든 아파트에 원가연동제(분양가상한제)가 확대 적용된다는 것이 핵심인 8.31 부동산대책을 발표했다.

이에 따라 임대아파트의 경우 15~30% 할인된 가격에 택지를 공급하고, 민간 건설업체의 공사비도 원가 수준에서 결정되기 때문에 분양가를 크게 낮출 수 있게 됐다는 게 주요내용이다.

이와 관련 2005년 12월29일 국토교통부(舊 건설교통부)에서 8.31 부동산대책을 내용으로 하는 주택법 개정안에 따라 2006년 2월24일부터 공공택지내 모든 주택에 대해서 분양가격이하로 공급하는 분양가상한제를 확대시행 한다고 발표했다.

국토교통부(舊.건설교통부) 보도자료의 주요내용은 다음과 같다.

국토교통부 보도자료(2005.12.29.)

○ ｢8.31 부동산대책｣을 내용으로 하는 주택법 개정안이 12.1일 국회에서 의결되어 12.23일 공포됨

○’06.2.24일부터 분양가상한제 확대(공공택지내 모든 주택) 및 전매제한기간 연장 등 주택공급제도와 관련된 ｢8.31 부동산대책｣의 핵심적 사항이 본격적으로 시행

○분양가상한제는 법 시행(2.24) 이후에 주택건설 사업계획 승인을 신청하는 분부터 적용하며, 분양가상한제는 감정가격 이하로 택지를 공급받아 건설한 주택에 적용됨

 

이에 따라 전국 최초로 공공택지인 성남시 판교신도시 택지개발지구에 대방건설(주) 등 민간 4개 건설사가 구 주택법(2006.5.24. 법률 제7959호로 개정되기 전의 것) 제16조 규정에 의해 성남시장으로부터 2006년 2월28일 사업계획승인과 2006년 3월28일 입주자모집공고 승인을 받아 10년 공공임대를 공급하게 됐다.(공공택지에서 민간이 건설하는 10년 공공임대주택 첫 사례)

그런데 사업계획승인과 입주자모집 후 14년, 입주 후 10년이 지난 2019년 만기분양 전환을 하면서 문제가 시작됐다.

분양전환 승인권이 있는 성남시는 건설사가 제출한 시세 감정평가금액으로 분양전환을 승인하면서다.

10년 공공임대주택의 분양전환금액이 시세 감정평가 금액이 맞는지, 관련법과 성남시 승인 내용을 토대로 가장 소송이 많이 진행되고 있는 대방건설(주)에서 공급한 대방노블랜드아파트(이하 ‘대방아파트’)에 대해 자세히 살펴봤다.

우선 관련법을 보면, 임대주택법 제3조 임대주택법에 정하지 아니한 사항은 주택법 등을 따른다는 규정에 따라 사업계획승인과 입주자모집공고 승인사항에 대해서는 주택법 제16조와 제38조, 입주자 당첨관련은 주택공급에 관한 규칙 제21조 등에 따라 성남시가 공공택지인 판교에서 10년 공공임대주택에 대해 승인했다.

2006년 공공택지에 공급된 판교 10년 공공임대주택이 2005년 정부에서 발표한 8.31 대책에 따라 2006년 2월24일부터 시행된 공공택지내 모든 주택이 분양가격이하로 공급하는 분양가상한제 확대시행에 포함이 되는지 여부가 중요할 것 같다.

주택법을 보면 제38조의2 (주택의 분양가격 제한 등) ①사업주체가 제16조제1항의 규정에 의하여 공공택지안에서 건설·공급(주택공급에 관한 규칙 제2조 정의에 의하면 공급은 주택법 제38조의 적용대상이 되는 주택으로 분양 또는 임대를 말함)하는 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 공동주택에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하(분양가상한제)로 공급하여야 한다”로 규정되어 있다.

국토교통부에서도 공공택지안에 전용면적 85제곱미터 이하이고 입주자모집공고에 분양가상한제 아파트에 해당된다고 했으면 분양가상한제 적용 아파트라고 했고, 주택가격 산정 시 택지비는 공급가격(건설사가 구입한 실제 택지 매입가격)이라고 민원질의에 답변한 바도 있었다.

판교 10년 공공임대주택은 공공택지에서 건설, 공급했고, 전용면적 85제곱미터 이하로 법대로 해석하면 분양가격 이하로 공급해야 하는 주택인 셈이다.

다시 말하면 공공택지 안에서 공급된 일반분양주택은 물론 5년 공공임대 주택, 10년 공공임대 주택 등 분양을 전제로 하는 모든 주택은 분양가격 이하로 국민에게 공급해야 한다.

성남시가 승인한 판교 10년 공공임대주택은 청약통장이 소멸됐고, 10년 재당첨 제한은 물론 10년간 무주택을 유지해야 한다.

관련근거는 주택공급에 관한 규칙 제 21조의2(주택의 전산검색 및 세대주 등의 확인) 및 제23조(재당첨 제한) 규정이다.

국토교통부(舊 건설교통부)가 금융결제원에 보낸 공문을 보면 분양을 전제로 하는 임대주택의 재당첨 제한 근거로 임대주택도 분양가상한제에 해당됨을 더욱 명확히 알 수 있다.

주택공급에 관한 질의회신(국토교통부 공공주택팀-2465, 2006.8.1.) 공문

질의 요지

규칙 제23조에서 ‘분양가상한제 적용주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다’에서 분양주택에 임대주택의 포함여부

답 변

주택공급에관한규칙의 취지상 재당첨 제한을 규정한 제23조에서 분양주택이라 함은 일정기간 경과후 분양전환되는 임대주택을 포함 함

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주택공급에 관한 규칙 제23조 (재당첨 제한) ①분양가상한제 적용주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다. <개정 2006. 2. 24.>

1. 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택은 당첨일부터 10년간

 

성남시에서도 2006년 대방아파트에 대한 입주자모집공고를 승인하면서 판교지구는 투기과열지구에 해당되며 대규모 택지지구에 건설되는 분양가 상한제 아파트에 해당된다고 했으며, 분양공급 금액은 분양가상한제 아파트에 관한 내용을 준수했다고 했다.

성남시가 승인한 임차인 모집공고안을 보면 다음과 같다.

 

더 확실한 것은 민간 4개단지 10년 공공임대주택에 대해 성남시가 승인한 주택가격에 분양가격이 명시가 되어 있었다.(분양가격, 임대보증금, 임대료 각각 별도 명시)

다음은 성남시가 입주자모집공고 승인시 승인한 대방아파트의 분양가격과 임대가격이다.

 

임대주택법을 보면, ‘임대주택법 시행규칙 제2조의3 공공건설임대주택의 입주자모집공고를 할 때에는 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의해 산정한 입주자모집공고 당시의 주택가격(표준건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정, 성남시가 입주자모집공고 승인 전 분양가 인하 공문을 건설사에 두 차례 보냄)을 공고하게 되어 있다’로 규정되어 있어 성남시가 입주자모집공고를 승인하면서 이 규정에 따라 분양가격을 승인했다.

분양전환가격의 산정기준에 따라 주택가격을 산정했고, 그 가격을 분양가격으로 승인한 것으로 입주자모집공고 시나 분양전환 시에 분양전환 가격의 산정기준을 달리 정하고 있지 않지만, 성남시에서는 분양가격이 임대보증금을 산정하기 위한 가격일 뿐이라고 하고 있다.

10년 공공임대와 관련한 재판부의 판결문 내용을 보면 자세히 알 수 있다.

10년 공공임대아파트 관련 판결문(2011가합 14165))
○ 분양전환 시에는 표준건축비가 아닌 실제 건축비가 기준이라고 함
○ 분양전환가격과 임대보증금 산정 기준이 다르지 않음

그리고 대방아파트가 분양가상한제 적용아파트라는 것을 다시 확인이라도 하듯 성남시가 경기도에 분양가상한제 정책자료 제출(주택과-11986, 2008.7.9.)을 한 공문을 보면 민간 4개 단지 공공임대아파트도 일반분양아파트와 동일하게  구 상한제(분양가상한제)를 적용했다고 되어있다.

결과적으로 주택법에 따라 공공택지내 모든 주택은 분양가격 이하로 공급해야하지만 공공임대주택은 분양전환 산정방식에 대해서는 주택법보다 낮은 임대법에 따라 분양가격을 산정(택지비 할인, 건축비 저렴)해 그 가격 이하로 공급해야한다는 것이다.

임대주택은 건설사에게 앞에서 언급했듯이 각종 지원은 물론 건축비가 저렴해 당연히 일반분양 주택보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있어야 한다.

성남시가 승인한 분양가격은 임대법에 따른 분양전환가격의 산정기준에 의해 건축비와 택지비로 산정됐다.

공공택지에서 공급한 임대주택으로 분양전환 시 분양금액은 이 분양가격이 이하로 공급하되 감정평가금액을 초과할 수 없다는 상한선 규정(5년 공공임대주택도 분양가격 이하로 공급하되 상한선 규정만 달리 정할 뿐이다.)을 두어 참여정부에서 무주택 서민이 내 집 마련을 할 수 있도록 만든 좋은 정책인 것이다.

공공택지 분양가상한제 시행 이력, 사업계획승인, 입주자모집공고 승인 등 성남시 승인공문과 주택법 등 관련법을 살펴본바와 같이 공공택지에서 공급한 판교 10년 공공임대주택은 분양가격이하로 공급해야 하며, 그 가격은 임대주택법에 따른 분양전환산정 기준에 따라 산정했고, 성남시도 그 가격을 분양가격으로 승인한 것이다.

앞서 본바와 같이 임대주택은 택지를 건설사에게 15~30% 이상 저렴하게 공급했고 건축비도 일반주택 표준건축비보다 낮아 일반분양아파트에 비해 약 30% 저렴하게 건축할 수 있었다.(품질은 저하될 수밖에 없음)

임대주택은 건설사에게 각종 지원은 물론 건축비가 저렴해 당연히 일반분양 주택보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있어야 하는 것이다.

건축한 지 10년이 지난 아파트를 일반분양 아파트 대비 시세 감정평가로 분양한다면.....저렴하게 택지를 공급받고 건축비도 30% 저렴하게 건설한 임대주택을....무엇보다 임차인은 분양가격(표준건축비)의 대부분을 임대보증금으로 지급했고(건설사가 투자한 실 건축비 초과 지급), 재산세 등 각종 세금, 감가상각비도 임차인이 납부했다.

10년 동안 무주택을 유지해야했고 다른 곳에 청약도, 이사도 할 수 없었다.

건설사는 매월 임대료 수익을 얻었고, 투입한 자금은 1원도 있을 수가 없었다. 그런데 당초 승인한 분양가격이 있음에도 상한선인 시세 감정평가로 분양전환을 한다?

상식적으로 이해가 가지 않지만 지금 이런 일이 판교에서 일어나고 있는데 지금상황이라면 전국적으로 이런 일이 일어날 것이다.

참여정부가 잘 만들어 놓은 정책인 10년 공공임대주택임에도 무주택 서민은 현재 행정소송, 민사소송, 명도소송 등 소송전에 지쳐가고, 빚더미나 길거리로 나앉는 상황을 문재인 정부나 국회에서는 왜 보고만 있는 것일까?

국민의힘 김은혜 국회의원이 국토교통위원회에서 김현미 국토교통부장관에게 10년 공공임대아파트에 대한 질의에 김현미 장관은 분양이 순조롭게 진행되고 있고, 개인 간 거래로 정부에서 개입할 수 없다고 했다.

주무부처 장관의 인식이 심히 우려스러운 대목으로 10년이 지나면 내 집이 될 것이라는 문재인 대통령의 시정연설도 있었다.

판교뿐만 아니라 서울, 경기, 수원 등 전국에서 수 만가구의 10년 공공임대주택 분양전환시점(조기분양 포함) 점점 다가오고 있는 상황으로 이 사태와 관련 대형 건설사들을 통제해야 할 주무부처인 국토교통부는 ‘나 몰라라’하고 있고, 정부정책을 믿고 10년 동안 내집 마련의 꿈을 꾸어 온 일반 임대주택 서민들의 서러움은 향후 현 정부를 향한 반감으로 작용될 것으로 예상되고 있다.

 

 

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