부동산경매는 법원경매와 공매가 있다. 공매는 한국자산관리공사 캠코에서 인터넷으로 부동산을 매각하는 방식이다. 공인인증서만 있으면 온비드 사이트에서 누구나 입찰에 참여할 수 있다.

법원경매는 인도명령 이라는 제도가 있어 권원이 없는 점유자를 명도소송 없이 인도명령으로 내 보낼 수가 있다. 그런데 공매는 낙찰자가 점유자를 알아서 내보내야 하는 부담스러움이 있다. 직접 만나서 해결 협의를 못하면 명도소송을 통해서 인도를 해야 한다. 명도소송을 하면 시간이 많이 소요되어 낙찰자에게 부담이 된다. 그래서 공매는 명도의 기술이 있어야 참여를 한다는 설이 있다.

사례 :

(주)업타운 에서는 2005년 3월 23일 사건번호 : 2005-00440-001 군포시 산본동에 있는 아파트를 공매로 낙찰 받았다. 입찰보증금은 계좌이체로 납부하고 인터넷으로 입찰에 참여하여 차순위와 근소한 차이로 낙찰이 되었다. 그 당시만 해도 법인으로 부동산을 취득하는 경우는 거의 없었다. 지금은 너무 많이 법인을 설립하여 법인 참여가 많아지고 부동산 투기로 보는 정부의 규제로 앞으로는 법인으로 주택을 매입하여 투자하는 것은 현실적으로 무척 어려워진 상황이 되고 말았다. (법인 취득세 12%, 종부세 6%)

공매낙찰 받은 후 잔금 납부 통지일을 기다리고, 잔금납부통지서를 우편으로 받고, 납부일 까지 잔금을 납부하면 소유자로서의 권리행사를 할 수가 있다. 그 후 미리 준비한 소유권이전서류를 강남에 있는 한국자산관리공사 서울지역본부에 제출하면 자산관리공사에서 부동산 소재지 관할등기소로 촉탁등기하고 일정기간 (약15일)후 등기권리증을 받아볼 수 있다.

낙찰자는 낙찰일부터 잔금일까지 소유권이전서류 준비도 하면서 군포시 산본동 낙찰 받은 아파트에 가서 점유자를 만나고 이사날짜를 합의하고 한번 가서 합의가 어려우면 두 번가고 세 번가고 합의점을 찾아서 명도를 잘하였다. 낙찰 받기 전에 임장활동과 관리실에 확인한 공과금 정산 및 아파트 내부 확인 점검하여 현관문 교체 후 입주청소를 깨끗이 하면 된다.  

그리고 주변 부동산에 시세보다 조금 싸게 매매의뢰를 하면 부동산에서는 손님을 붙여서 매각를 해준다.  (주)업타운은 부동산매매업 법인으로 부동산을 매입하고 매각하여 시세차익을 수익으로 남기는 회사로 16년차 지금까지 업을 하고 있다.

임차인 전세계약 할 때 필수사항

1. 계약하고자 하는 부동산의 금융기관 대출 여. 부 확인  

2. 동사무소에 전입신고 및 확정일자 받기

부동산 경매 전문가 

주택, 상가 전.월세 보증금 및 경매물건 권리분석 컨설팅 서비스 업체 업타운 대표 

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김용철 칼럼니스트 다른기사 보기