2020년 6월 25일에 서울 서초동 법원 경매법정에서 경매가 진행 되었다.

진행된 많은 경매물건 중에 서울 종로구 옥인동 다세대주택도 경매가 진행되었는데 임차인은 전세보증금 한푼도 배당 받지 못하고 전액 날리는 상황에 놓여 있는 안타까운 일이 있다.

임차인은 지금쯤 낙찰자에게 보증금은 고사하고 이사날짜 조율하면서 조금 더 시간을 달라고 사정을 하고 있을 것이다.

문제는 임차인들이 전세계약을 하면서 부동산시세를 나름 판단하고, 금융권 대출이 되어 있는 부동산도 쉽게 생각하고 계약해서 생긴 일이다. 이러한 부동산을 중개하는 공인중개사가 있다면, 공지를 하였다고 하더라도 이 또한 문제 발생 소지가 있을 것이다.

해당 물건은 중앙 2019타경 104175 [1], [2] 경매사건으로 전세보증금 2억9천만원에 살고 있는 임차인이다. 전입신고 및 확정일자도 다 받아 놓고 경매가 진행되어 배당신청도 하였지만, 대항력도 없고 전혀 권리행사를 할 수 없는 요건에 전세계약을 한 것이다. 설마 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어갈까 하는 생각으로 말이다. 어떤 경우에는 집주인이 부동산을 여기 저기 많이 가지고 있다는 말에 일부 안심하는 사람도 있을 것이다.

실제로 전세를 살고 있는 부동산이 경매에 넘어가면 40%가 제대로 전세금을 돌려받지 못하고, 그중 10%는 아예 한푼도 못 받고 집을 비워줘야 하는 것이 통계로 나와 언론에 보도된 적도 있다.

전세계약을 할때의 필수 확인사항은 계약하고자 하는 부동산 등기사항전부증명서(등기부등본)을 발급하여 금융권의 대출 근저당권설정이 되어 있다면 꼭 다른 곳을 알아보고 금융권 대출 등이 없는 부동산을 확인하고 계약을 해야 한다. 상황이 어쩔 수 없이 계약을 해야 한다면 지역별 최우선변제권(소액임차보증금 최우선변제금액) 금액 범위 내에서 보증금을 걸고 나머지는 월차임이나 다른 방법으로 생각을 해야 하여야 한다.    

주택임대차보호법에 소액임차보증금은 임차인에게 최우선으로 보호 해주도록 되어 있다.

그러나 소액보증금 판단기준일이 금융권 근저당권 설정일자가 기준일 임으로 거주지역과 설정일자에 따라 임차인의 소액보증금이 달라지므로 꼭 같이 확인하여야 한다.

임차인 전세계약 할 때 필수사항

1. 계약하고자 하는 부동산의 금융기관 대출 여. 부 확인  

2. 동사무소에 전입신고 및 확정일자 받기

 

칼럼니스트 소개 

 

부동산 경매 전문가 

주택, 상가 전.월세 보증금 및 경매물건 권리분석 컨설팅 서비스 업체 업타운 대표 

주택, 상가 전.월세 보증금 및 경매물건 권리분석 컨설팅 서비스

강철보증금 - 주택, 상가 전.월세 보증금 및 경매물건 권리분석 컨설팅 서비스

 

     

 

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