전 세계적인 경기 침체 속에서 임대료를 내지 못하는 기업 및 자영업자들이 늘어나고 있다. 이 가운데 고통분담 차원에서 일정 기간 동안 임대료를 인하해주는 ‘착한 임대인 운동’에 참여하는 임대인도 생기고 있다. 

하지만 임대인도 건물에 대한 대출원금, 이자와 각종 제세공과금 부담 때문에 쉽사리 임대료를 인하하기 어려운 경우가 많고, 오히려 장기간 임대료 연체에도 불구하고 퇴거하지 않고 버티는 임차인 때문에 애를 먹기도 한다. 이런 경우에는 임대인으로서도 부득이하게 명도소송을 통하여 확정판결을 받아 강제집행을 할 수밖에 없다.

임대료 연체를 이유로 명도소송을 진행하기 위해서는 먼저 임차인에게 임대차계약의 해지를 통보해야 한다. 계약해지 통보를 해야만 임대차계약이 종료되고 임차인에게 목적물의 명도를 요구할 권한이 생기기 때문이다. 그런데 상가건물 임대차보호법에서는 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.’라고 규정하고 있고 위 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(강행규정). 예를 들어 임대차계약서에 2기의 임대료 연체만으로 계약해지가 가능하다고 되어 있어도 위 규정은 효력이 없고, 임대인은 상가건물 임대차보호법에 따라 미지급된 임대료가 3개월분에 해당하는 경우에만 계약을 해지할 수 있다. 또한 3개월분의 임대료가 밀린 상태에서 임대인이 계약해지 통보하기 전에 임차인이 임대료를 일부 지급하여 남은 연체액이 3개월분 임대료에 못 미치게 되었다면, 임대인의 해지권은 소멸하여 계약해지를 할 수 없게 된다. 한편 계약해지의 통보방법에는 특별한 제한은 없으나 추후 명도소송에서 증거로 제출하기 위해서는 내용증명의 방법으로 통보하는 것이 바람직하다.

법원에서 명도소송을 제기할 때에는 반드시 부동산점유이전금지가처분을 함께 신청하여야 한다. 명도소송을 진행하는 도중에 임차인이 임대차 목적물의 점유를 제3자에게 넘겨버리면 이후 임차인에 대한 승소 확정판결을 받더라도 강제집행이 불가능하고 점유 중인 제3자에게 다시 명도소송을 하여야 하는 문제가 있다. 따라서 임차인을 상대로 명도소송을 하면서 점유이전금지가처분을 해두면, 설사 가처분 이후 임차인이 제3자에게 점유를 넘기더라도 이를 갖고 임대인에게 대항할 수 없으므로 임차인에 대한 확정판결로 강제집행을 할 수 있다. 점유이전금지가처분은 명도소송을 제기하는 법원에 신청하고, 법원의 담보제공명령에 따라 현금 또는 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 공탁금으로 제출하면 가처분 결정을 받게 되는데, 통상 1-2주의 시간이 소요된다. 가처분 결정을 받은 후에는 2주 이내에 다시 관할법원 집행관사무실에 가처분 집행을 신청해야 하고, 집행관이 임대차 목적물에 방문하여 가처분결정 고시문을 부착함으로써 집행이 완료된다. 임차인이 함부로 위 고시문을 손상한 경우에는 공무상표시무효죄로 처벌받을 수 있다.

명도소송은 보통 임대인의 보증금 지급과 동시에 임대차 목적물을 반환하라는 내용의 청구를 하게 되는데, 이때 밀린 월세는 물론 임대인이 임차인 대신 납부한 전기료 등 임차인이 부담하여야 하는 각종 비용을 보증금에서 공제할 수 있다. 만약 이미 보증금 전액이 공제된 경우라면 판결 이후 실제 명도할 때까지의 임대료 상당 금액을 지급할 것을 함께 청구하는 것도 가능하다. 이 외에도 임차인이 퇴거하기로 약속하여 제3자와 신규 임대차계약을 체결하였는데, 기존 임차인이 퇴거를 하지 않아 신규 임차인에게 손해배상을 해준 경우와 같은 임차인의 퇴거불응으로 인하여 임대인에게 다른 손해가 발생했다면 손해배상도 함께 청구할 수 있다. 한편 소장에 명도대상인 임대차 목적물을 정확히 특정하여야만 향후 강제집행 시 문제가 없는데, 특히 임대차 목적물이 1층의 건물 중 일부인 경우에는 도면을 첨부하여 목적물의 위치 및 면적을 특정하여야 한다.

명도소송에서 승소판결을 받아 최종 확정이 되면 강제집행이 가능하다. 최종 확정 전에도 승소판결문을 갖고 가집행을 할 수는 있으나, 임차인이 법원의 허가를 받아 일정한 공탁금을 납부하고 최종 확정시까지 강제집행을 정지시킬 수 있다. 강제집행 신청은 판결을 받은 법원에서 집행문, 송달증명원, 확정증명원을 발급받아 집행관사무실에 신청한다. 집행관은 임차인에게 1차로 정해진 기한(통상 2-3주)까지 자진해서 인도하되 만약 인도하지 않으면 강제집행하겠다는 집행예고 통지를 하고, 예고 통지 이후에 임차인이 자진해서 인도하지 않으면 강제집행 날짜를 정하여 물건들을 반출시키는 본집행을 진행한다. 열쇠공, 집행인력 인건비, 차량, 보관창고비 등 강제집행에 필요한 각종 비용은 강제집행신청을 하는 임대인이 먼저 부담하고 추후 별도의 집행비용액확정신청을 통해 법원으로부터 결정을 받아 임차인에게 청구할 수 있다.

법무법인 융평 김대진 변호사는 “상가명도소송은 통상 6개월에서 1년 정도의 기간이 소요되어 그 자체로도 임대인에게는 큰 부담인데, 초기 대응단계에서 계약해지통보, 부동산점유이전금지가처분 등의 절차를 제대로 거치지 않거나 명도대상 목적물을 제대로 특정하지 않아 강제집행이 불능이 되어 다시 소송을 해야 하는 상황에 이른다면 임대인으로서는 큰 낭패를 볼 수밖에 없다. 또한 임차인이 명도소송에 맞서 계약갱신요구권을 주장하거나 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구를 할 수도 있으므로 이에 대한 대비책도 필요하다.”고 강조했다.

이어 “명도소송을 진행하기에 앞서 전문가로부터 현재 상황에 대해 정확한 진단을 받은 후 적절한 조력을 받아 소송을 진행하는 것이 피해를 최소화하고 재산권을 보호하는 방법이다”라고 조언했다.

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lukas 기자 다른기사 보기