높은 전세가율을 이용해 얼마 되지 않는 돈으로 아파트를 구입한 이른바 '갭투자자'들이 전세보증금을 돌려주지 못하고 집이 경매로 넘어가는 경우가 속출하고 있는 가운데, 담보물이 있기 때문에 세입자가 크게 손해보는 경우는 제한적이라는 분석이 나오고 있다.

갭투자자들이 주로 몰렸던 서울 강북 일대와 수도권 지역은 집값과 전세값의 차이가 적은 전세가율이 높은 서민 주거 지역으로 깡통전세의 위험이 높은 지역이다. 

17일 부동산업계에 따르면 집값이 낮고 전세가율이 높았던 지역은 2~3년 전만 해도 3000만~5000만원의 현금으로 전세를 끼고 아파트를 구입할 수 있었으며 이들 지역에서는 집값이 조금만 하락해도 전세가격이 떨어질 경우 깡통전세가 발생할 수 있다고 전했다.  

부동산114에 따르면 지난 2016년 3월 기준 전세가율은 관악구(82.01%), 구로구(81.22%), 동대문구(81.31%), 성북구(83.98%) 등이 높은 지역에 해당한다. 이들 지역의 현재 전세가율(2월15일 기준)은 66.8%, 68.05%, 64.27%, 66.91% 등으로 낮아졌지만 부동산 시장 침체가 지속될 경우 깡통전세가 발생할 가능성이 있다.

한편 강남 지역은 집값과 전세값 차이가 워낙 커 집값이 하락해도 깡통전세의 위험은 없다. 

강남구 전세가율은 44.78%로 서울 지역 내 가장 낮다. 서초구는 전세가율이 45.23% 수준이고 송파구(45.23%), 용산구(48.07%) 등도 전세가율이 50% 이하에 형성되어 있다. 이들 지역은 전세금을 떼일 염려가 없으며, 최악의 경우 법원경매가 진행되더라도 매매가가 높아 충분히 전세금을 돌려받을 수 있다. 

한편 부동산 전문가들은 전세가율이 높은 지역이라 하더라도 세입자들이 전세를 얻을 때 집주인의 상황을 잘 체크를 하지 못한 책임에서 자유로울 수 없다고 강조한다.  전세가율이 높은 지역은 세입자들이 전세계약을 하기 전에 깡통전세에 대한 대비책이 미리 세워야 하며, 집값이 하락해서 집주인이 전세 보증금을 돌려줄 수 없을 경우에는 법적인 절차를 통해 돌려받는 방법 밖에 없으므로 주의해야 한다.

일부 전문가들은 "올해 경기권 입주 물량이 많은데 서울에 전세로 거주하면서 경기권에 분양을 받아둔 사람들이 입주하게 되면 그게 다 매물로 쏟아질 것"이라며 "그러면 전세가격 하락을 더 부추길 수 있어 일부 지역은 깡통전세에 더불어 역전세가 겹칠 가능성이 크다"고 분석하면서도 일부 언론에서 부추기는 깡통 전세 대란은 오지 않을 것이라고 말한다.

값 하락으로 인한 ‘깡통 전세’ 위험 속에 ‘전세 부채’에 대한 우려는 커지고 있으나, 담보가 있는 데다 ‘깡통 전세’의 위험은 지역별 편차가 크다는 점에서 큰 위험요인은 아닐 수 있다는 의견이 많다.

부동산 전문가들은 "본인의 선택으로 무리한 갭투자를 해서 아파트 가격 하락으로 낭패를 보는 경우와 이런 갭투자 아파트에 전세를 들어간 경우 정부가 이들을 구제해 줄 어떠한 이유와 명분도 없다는 것은 확실하다." 라고 강조했다.

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장순배 기자 다른기사 보기