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허챈스의 부동산 칼럼(9) 하늘이 내린 기회의 시대, 땅투자 나도 할 수 있다.
2017년 10월 12일 (목) 16:06:26 허창수 칼럼니스트 chancew@naver.com

[경제신문=파이낸스투데이]

이제는 일반 개인이 컨텐츠(상품)를 창조해 누구나 인터넷에 올릴 수 있는 시대가 되었다. 교통과 물류기술의 발달로 모든 재화의 이동속도가 빠르고 편해졌다. 그와 더불어 많은 과거의 장기 정규직들이 사라져 가면서 수 많은 계약직들이 생겨났다. 다시 말해 돈을 벌수 있는 단기 일자리들이 많아졌다. 파트타임잡인 알바와 개인사업자들은 더 많이 늘어났다. 하다못해 비트코인 광부까지.

혼돈의 시대, 나아갈 방향성을 잃은 全 세대 사람들의 자조 섞인 용어가 난무한다.

금수저 은수저, 이태백, 38선, 45정, 56도, 혼밥족, 알바족, 3포 세대 등등...

   
( 서해선 복선전철 안중역사 공사현장을 배경으로, 2017.10.9.)

현실에 자조하지 말자.

본인은 이것을 ‘ 하늘이 내린 기회 ’라고 생각한다. 아무리 선진 사회주의국가라도 국가가 전 국민의 100세까지의 노년을 풍족하게 보장해 주는 건 난해하다고 본다. 연금과 의료보장. 그냥 먹고 살 만큼 주는 것인 데 수명이 60대 정도로 짧았던 시대엔 가능할 수도 있었겠다.

하지만, 수명 100세까지의 절대적으로 생산성이 떨어지는 60 ~ 100세 노년인구에 대해 전국민을 케어하려면 왕성한 20 ~ 40세의 생산성이 받쳐주어야 하는 데, 그러려면 젊은 세대의 인구가 노년 세대의 인구보다 훨씬 더 많거나, 그렇지 않은 경우, 그들의 생산성이 과거대비 3~4 배는 늘어야 할 것인 데, 현재까지의 기술로는 불가능하다고 볼 수 있다.

즉, 지금까지의 안정적인 직장 관념으로는 전 국민이 100세까지 다 잘 살도록 국가가 지탱해줄 수 없다는 것이다. 100세 이상까지 평생이 보장되지 않는 시대에 과거의 공생적인 직장 관념이나 국가 관념이 희박해질 수밖에 없다. 55세 전후면 어김없이 직장에서 나와야 하지 않는가.

☞ 최근의 본인의 한 동창도 제도권 대기업에서 임원까지 하다 퇴임했는데, 지금부터 할 사업 아이템을 찾고 있다. ‘부러운가?‘ 또 대학 1,2년 선배들 또한 대기업 임원으로 퇴임해 약 1~2년간 급여가 나오고 있지만, 앞으로 무엇을 할지 목하 고민 중이다.

다시 또 묻는다. ‘정녕 부러운가?‘ 부럽다면 대기업 안다니는 남편 타박해도 좋다. 그 결과가 “막상 그렇구나~~“ 싶다면 비 제도권에서 열심히 노력하는 남편을 격려하고 힘이 되주자. 설사 생활을 힘들게 하는 잦은 실패들이 있다 해도. 성공시키면 다 추억이 된다. 네이버그룹 이해진 의장이나 카카오그룹 김범수 의장이나 과거로 치면 비제도권 신시장을 개척해 낸 대표적 사례이지 않는가.

이 구 제도권 ‘중.장기 직장관념’을 인터네트워크 시대가 자연적으로 현 비제도권 ‘평생 직업관념’으로 변모하도록 만들어 주고 있다. 다시 말해, 새로운 본인만의 개성 있는 평생 직업과 과거에는 제한된 생활 속에서 미처 못 보았던 복리법칙이 성립하는 투자를 찾아내도록 유도해 주고 있다는 것이다.

   
( 평택 미군기지 인근 현장을 도는 중 차내에서. 2017.10.9. )

새로운 직업관은 크게 두 가지 이다.

하나는, 연속적인 ‘단기 다직장’이겠다. 최대 2년 단위의 계약직 또는 단기 알바직 등 한 직장에서는 불안정하지만, 지속적인 신규 수요가 있기에, 또 다른 차원의 연속성이 있다는 것이다. 기업들이 수시로 무너지고, 공장들과 점포들이 수시로 문을 닫고, 다시 또 더 많이 생기는 시대가 되었으니까.

다른 하나는, 평생직업 개념의 창업이겠다. 물론 창업에는 투자 리스크가 반드시 따른다. 하지만 사업도 경험하고 공부해야 성공할 수 있다. 부자가 되고 싶다면, 토지 소액 공유지분 투자처럼, 소액투자 창업을 적극 권한다. 일반적으로 처음부터 성공이 가능한, 안전한 것이라면 큰돈이 되지 않는다. 나름대로의 진입 장벽이 확고히 있는 시장에 다양한 방법으로 꾸준하게 도전하라.

그런데... 벌이가 적다고??

2008년 언젠가 헤드헌팅 사업을 경영하고 있을 당시, 같은 건물 내 저축은행에 근무하는 한 대리가 고정 샐러리를 받는 잡에 대해 고민을 상담해왔다. 월급이 세금 떼고 제 비용 떼고 약 400만원이 조금 안된다며... 학원 쌤이나 사업을 운영해야 큰돈을 벌지 않겠는가고... 내 상담은 이랬다. (맞벌이 부부였지만, 여기서 맞벌이는 배제하기로 하자.)

2세가 아직 어려 실 생활비가 특별하지 않은 경우라 월 200만원 정도 든다고 했다. 그럼 남는 월급중 약 100만원을 대출이자 년5% 감안한 대출투자 금액으로 환산하면 얼마인 지 계산하게 해주었다.

월 100만원씩 1년 12개월이면 감당할 이자액이 년 1,200만원이겠다. 1억의 년 5%면 년간 500만원이다. 약 2억5천만원 상당의 자금을 운용할 수 있다. 월 150만원까지 계산한다면 년 1,800만원의 이자를 감당할 수 있다. 이 돈이면 3억 5천만원까지 대출을 감당할 수 있다. 2억 5천 ~3억 5천만원은 어마어마하게 훌륭한 투자자금이지 않은가.

산술 상 월 150만원 이상도 가능하겠지만, IMF등의 예기치 못한 경제급변에 대비한 안전여유분은 항상 남겨두고 분석을 해야하며, 이 부분은 반드시 지켜져야 전체 투자원금을 유지할 수 있다. 당부 드리는 건 데 무슨 일이 있더라도 버텨낼 마지노선은 꼭 지켜라.

일반인들 대부분은 이 돈으로 아파트를 투자한다. 전세끼고 사두거나, 저축해 모은 돈과 부모님의 지원금액 2~3억과 과 본인 대출 2~3억을 합해서. 아파트값이 오를 지역이면서, 출.퇴근이 편하고 문화혜택을 누릴 수 있는 위치에. 당시까지도 4~6억이면 강남을 제외하고 서울의 어지간한 30평형 아파트를 살 수 있었다. ☞ 본인도 2004년도에 30평대 아파트를 노량진에 4억이 안되는 가격에 대출끼고 매입했었다.

한편, 월 100만원씩, 연 1,200만원을 10년간 저축한다면 1억 2천만원이 되며, 월 150만원씩, 연 1,800만원을 10년간 저축한다면 1억 8천만원이 되지 않느냐고 반문할 사람들도 있겠다.

저축은 투자 자금을 모으는 것으로는 확실한 데 투자 수익률 면에서는 젬병인 데다, 2세들이 교육을 본격적으로 받기 시작하면 막상 그만큼의 저축을 지속하기가 현실적으로 쉽지 않게 된다.

또한, 묶여있지 않기에 푼돈으로 허비되는 경우가 많다. ‘영수증 토크’의 ‘김생민’처럼 철저하게 ‘짠돌이 생활’을 하기가 현실적으로는 쉽지 않다는 것이다. 그렇더라도 짠돌이 생활을 해야 복리투자의 종잣돈 마련을 통해서 부자가 될 기회를 가질 수 있다.

   
 

본인도 1990년 쌍용정유에 입사해 안정적인 고정수입이 생기자마자 재건축 아파트에 투자해 약 8년동안 대출이자 감안하고도 투자원금의 5배의 수익을 올렸던 경험이 있다. 년평균 수익률 60% 이상이다. 게다가 전세까지 끼고 샀던 것이었다. 전세까지 감안하면 투자원금대비 년 평균 수익률은 80% 선이 넘는다. 한데, 20년이 훨씬 더 된 낡은 13평형 아파트에 어딘지 위치도 모르는 대지 면적이 약 23평이었기에 사실은 ‘토지 공유지분’을 산 것이겠다.

하지만, 이 모델은 아파트값이 지속 상승했던, 다시 말해 ‘복리의 법칙’이 아직 적용되었던 1970-2,000년도까지 통했던 가장 보편적이고, 안정적이면서도 수익성 있는 모델이었다. 2017년 현재 지금은 그동안 집값이 많이 오르고 물가도 많이 오른 반면 임대료는 크게 올라가지 않아 년 간 월세 수익률로도 년평균 5%이하인 데다 여차하면 아파트값이 지역에 따라 1~2억 이상 급락할 개연성이 커진 것이다.

연 수익률 5% 이하 수익률이라면, 물가상승률 감안 시 남는 게 없는데다 집값이 오르기는커녕 내릴 개연성까지 있는 시점에 커다란 투자원금 손실 리스크가 있다는 것이다.

알바직도 토지투자가 가능하다

최근에 전업알바를 10여년 간 여러 군데 경험한 사람에게 물어보았다. 하루 얼마 정도의 수입을 올리느냐고. 업종에 따라 다르겠지만, 하루 8시간 풀로 일하면 점심 제공받고 약 7만 원 정도라고 한다.

‘영수증 토크 김생민’처럼 독하게 일하고, 살뜰하게 저축한다면 한 달에 약 100 ~ 120만원을 저축할 수 있는 금액이다. 1년이면 저축액이 1,200 ~ 1,400만원이다. 2년일 경우 2,400 ~ 2,800만원이겠다. 평당 100만원 토지지분을 매 2년당 약 20~30평씩 확보할 충분한 투자자금이 된다. ‘복리의 마법’을 제대로 누릴 수 있다는 것이다.

비도시지역에서 평당 100만원 선이면 어느 정도 개발이 드러나는 시점의 가격이겠다. 물론 개발이 드러나지 않는 지역은 훨더 저렴하겠지만, ‘싼게 비지떡’일 공산이 클 정도로 리스크가 높다.

   
( 평택 안중역세권 일대의 전답들, 2017.7월 )

심야 대리 운전을 하는 사람에게도 물어보았다. 한 달 수입이 어느 정도나 되는지를... 열심히 뛰면 이것 저것 제하고 약 300이 조금 안되는 벌이가 된다고 한다. 이 분도 또한 마찬가지로 월 100 ~ 150만원은 저축이 가능하다. ‘영수증 토크 김생민’은 복리 투자자금 마련을 위한 기본이겠다. 말인 즉슨 시선만 돌리면 ‘ 누구나 토지 투자가 가능 ’하다는 것이다.

만약, 이 분들이 맞벌이다면?? 당연히 더 빠른 기간 내에, 좀 더 큰 규모로 토지투자가 가능할 것이다. 모든 ‘ 고수익 복리투자의 기본은 빠를수록 수익률이 높다는 것 ’을 이해하자.

토지 지분 투자의 매력은 소액 투자가 가능하다는 것

문제는 일반인들이 토지 투자는 생각조차 하지 않는 다는 것이다.

생활주변에서 시각적으로 보이지 않아서인 지, 아니면 과거 부자들이나 지주들의 전유물이었기에 토지 투자금액이 일단은 커야 한다는 생각 때문인 지, 또는 환금성이 결여되어 있어 최소 30년 이상의 장기투자를 해야 한다는 고정관념 때문인지... 아니면 사는 지역을 벗어나서의 투자를 고려할 만큼 적극적이기가 쉽지 않아서( 어찌보면 게을러서 )인 지,,,

본인조차도 그랬으니까. 건물을 사고 팔면서 ‘당연하게 토지 지분 투자를 해오고 있었음’에도 눈에 보이는 건물의 투자 가치 상승 가능성 차원에서만 판단했었다. 토지를 적극적으로 공부하여 그 놀라운 가능성을 알기 전까진 토지 투자를 생각해 보지도 못했다. 현상을 모르는 데 어떻게 그 세부 방법에 관심을 갖겠는가

토지를 집중적으로 연구하면서 부자법칙의 기본원칙인 ‘복리 법칙’이 ‘토지 투자’에 놀랍게 적용된다는 확신을 가지게 되었으며, 그 방법을 전파하는 ‘전도사가 되야겠다’고 마음 먹게 되었다.

이동수단이 제약적인데다 도로망이 부족해서 현장이동이 난감했던 과거에는 동선이 그러할 수밖에(동네 시장과 직장근처 식당가, 동네 공원 정도) 없었다 치자.

하지만, 이제는 아니지 않은가. 집집마다 자가용이 있는 시대이고, 도로망도 전국이 이미 사통발달로 연결이 되었다. 얼마든 지 과거 논,밭,임야였던 곳이 상전벽해의 아파트 도시가 생기고, 공장들이 생기고, 관광단지가 생기고, 항만이 생기고, 공항이 생기고, 철도역이 들어서서 천지개벽이랄 수 있는 변화들을 목도하면서 오지 않는가.

   
(서해선 복선전철 송산역사 선로기반공사 차량들, 2017.8.24. )

또한, 개발 정보를 취득하기가 쉽지 않아서 어디가 좋은 투자처인지를 알 수 없어서였다면, 지금은 인터넷을 통해 모든 정보를 얻을 수 있지 않는가. 그것만으로 부족하다면 신뢰할 수 있는 토지 전문가들에게 상담을 받으면 되겠다. ELW 등 금융상품 전문가들이 설계한 무슨무슨 펀드상품에 대해서도 혼자서 전부 이해하고 투자하는 가? 수익을 늘리기 위해 금융상품도 갈수록 고도화, 전문화 되가고 있는 바, 혼자 독단으로 투자하는 건 자기오류에 빠질 수 있어 실패하기가 쉽게 된다.

게다가 개발 가능지 토지의 환금성에 대한 부분도 이젠 과거처럼 길지가 않다. 시대의 스피드는 빨라졌기에, 기술이 발달했기에, 계획 단계를 벗어난 개발지의 개발속도 또한 무척이나 빨라졌다. 불과 5~10년이면 그 윤곽이 확연하게 드러나게 되어 환금성이 확실하게 생기니까. 젊은 당시 본인의 재건축 투자는 조합 설립 당시 투자 시점 기준 착공 전까지만 7년여 걸렸다.

이제는 모든 것이 다 바뀌었다.

문제는 소액으로는 개발 가능 지역에 가서 필지 단위(토지의 구분 단위)로 투자하기가 불가능에 가깝다. 우리나라의 필지는 대개 500평 이상이 많으며 전답의 경우 대개 1,000평 전후가 많다. 임야의 경우는 이보다 큰 경우가 대부분이겠다.

일단 개발이 들어간다는 소식이 알려지면 지주들이 토지를 안내놓거나 가격이 높아지는 바, 평당 50만원 정도만 해도 작은 것이 2억 5천만원이겠고, 대개 5억원 전후가 되는 것이다.

누구나 다 아는 단계, 즉 눈으로 직접 볼 수 있는 단계로 가면 평당 100만원이 훌쩍 넘어가 버린다. (다시 또 말하지만, “남들 뒤따라가면 먹을 게 없다“) 이렇게 되면 10억이 넘어간다는 야기가 된다. 역시 ‘소액으로는 불가능한 거구나’ 할 것이다. 맞다. 이쯤 되면 필지단위의 투자로는 일반인들에게는 ‘그림의 떡’인 것이다.

이것을 해결한 것이 전문가 집단들에 의한 토지 지분 분양이다. 갖고 있는 자금만큼 투자가 가능하다. 법적 용어로는 ‘ 토지 공유지분 투자 ’이다. 아파트나 오피스텔, 상가를 분양받을 때처럼 해당 지자체에서 토지 공유지분 등기가 당연히 발급이 된다. 건축물이 딸린 토지냐 아니냐의 차이만 있을 뿐이다.

독하게 저축해서 기초 투자자금을 만들자.

수입이 작다고 타박하기 보다는 살뜰하게 저축해서 기초 투자자금을 만들자. 그 자금을 복리법칙이 적용되는 토지에 소액 공유지분 투자를 하자. 이렇게 몇 회전 반복하다보면 어느덧 준 부자가 되 있을 것이다. 부동산 건축을 기획하여 직접 개발을 할 사람들에게는 토지의 공유지분 투자는 적합치 않다. 해당 토지 참여자 전부의 동의를 구해야 하니까.

하지만 투자차익을 목표로 하는 투자자에겐 환금성만이 중요할 뿐이다. 논, 밭, 그리고 임야로밖에는 쓸 수 없는 원형지가 막상 ‘개발이 가능한 토지로 용도변경‘되고 인구가 몰리게 되면 건설사들이 그 지분을 매입하러 몰려오게 되는 바, 개발지 토지는 환금성에 전혀 문제가 없게 된다.

대표적인 개발 가능지는 항만권, 공항권, 산업단지권, 택지지구, 그리고 역세권 등이겠다. 모두가 정부정책이 중요한 요소인 국가기간 SOC 산업과 연관되어 있다. 그래서 전문가들은 이러한 정부정책을 상시 모니터링하며, 현장을 수십번 오가며 해당 지역의 안전성, 수익성, 환금성을 분석한다.

이제 분명히 이해했는가.

“ 땅투자 당신도 할 수 있다 “ 는 것을...

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