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부동산매매 계약 및 계약서작성
2009년 07월 17일 (금) 10:11:02 이기석 기자 green@fntoday.co.kr
계약체결 및 계약서 작성요령
계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 토지, 건물 등기부등본 각 1통과 (매매의 경우), 구청에 가서 건축물관리대장과 토지대 장, 토지이용계획확인원 각 1통을 발급받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부,임대차,물리적 하자여부 등)를 확인하여 이상 유무를 파악한다.

- 계약시 확인할 사항
① 중개대상물건확인·설명서,등기부등본,계약상대방의 본인여부 확인
② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인
③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서
④ 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인

- 계약서 내용 중 확인 사항
① 계약당사자의 인적 사항
② 매매금액
③ 매매금액 지급방법
④ 매매부동산의 인도방법
⑤ 계약위반시 배상문제
⑥ 계약 년·월 ·일 등

- 계약서 작성요령
① 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.
② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.
③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청 이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등 기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기 재한다.
④ 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 "金 字"옆에 붙여서 적는다.
⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다.
⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.
⑦ 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이 있다.
⑧ 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.
⑨ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한 다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다.
⑩ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여 서명· 날인하고 본 계약서를 매도자,매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.
⑪ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.

- 잔금지급시 유의사항
① 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다.
② 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인 한다.
③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수 인의 인적사항을 확실하게 체크한다.
④ 중개대상물건 확인·설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다.



- 계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 사항
① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
② 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
④ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

- 소유주 확인
중개업자를 통해 계약서엔 중개업자가 작성한 중개대상물건확인·설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 후, 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효다. 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이든 법적으로 대리권은 없다.
계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인여부를 확인하여야 하는데 이는 보통 중개업자가 한다. 이때 만약 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 한다.
위임장이 필요없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자와의 계약은 취소할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다.
위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인하여야 한다. 뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여 계약 의사를 확인해 봐야한다. 만약 소유자가 여러명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다.

- 해약 및 해약금
일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안된다.
계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다.
계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지이다.
① "이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다"라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다
② 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약금의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.
③법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체,이행불능,불완전이행)에 따른 해제이다. 이경우 상당 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약사항란에 "24시간 내에 일방이 해제할 수 있다"라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써 만 해제가 가능하다.

그외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금,보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주한다.

- 부동산 중개사고
실제로 일어나는 중개사고를 사례별로 나눠보면, 등기부등본과 각종 권리관계를 확인하지 않고서 각종 제한물건의 설정 또는 물건에 대한 하자를 발견하여 계약금을 포기하거나 임차보증금을 제대로 보호받지 못하는 경우가 가장 많다. 그 외에 중개업자의 계약금 및 임차보증금의 횡령, 중개의뢰인의 관계서류 위조에 의한 사기 등이 많다.
따라서 중개업소를 통해 거래하는 경우에도 본인이 모든 것을 직접 확인하고 알아보아야 한다. 중개업자들이 거래 성사에 집착하면서 매도인측 말만 듣는다거나 내용을 다소 과장하여 전달하는 경우도 종종 있기 때문이다. 또 중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서도 안된다. 복사나 위조등으로 원본과 다른 복사본일 수 있기 때문이다. 반드시 원본과 같다는 관계 공무원의 인증 여부를 확인해야 하며, 가장 최선의 방법은 본인이 직접 등기부등본을 열람하여 확인하는 것이다. 만약 거래당사자가 이같은 사실들을 확인하지 않고 중개업자의 설명만 믿고 거래에 임하였다가 중개사고가 발생하면 소비자의 과실도 인정된다. 중개사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의를 보는 것이다.
소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대 금액은 법인인 중개업자의 경우 1억원, 개인 중개업자인 경우 5,000만원이다. 그러나 중개업자가 무허가 업자이거나 보증보험이나 공제조합에 가입해 있지 않으면 이런 절차도 아무 소용이 없다. 따라서 거래를 하기 전에 중개업소에서 비치하고 있는 업무보증서(보증보험에 가입해 있다는 증서)와 등록증을 반드시 확인해야 한다.
<고품격 경제지=파이낸스 투데이> FnToday=Seoul,Korea
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